文档介绍：浅议城市综合体前期规划设计
发表者：叶宇峰，万达规划设计院
在集团商业地产高速发展小，规划院积极参与项H前期规划研究和设计，这里结 合本人前期规划设计工作的经验谈谈体会。
一、 关于城市综合体
城市综合体在城市化过程屮起着营造城市新的商务、商业屮心区，打造城市新地 标，创造城市活力Z源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市 民文化活动广场；同时，在避免城市屮心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造 城市“24小吋不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、大型 综合购物屮心(SHOPPING MALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚 居住社区等组成。
在国外早己发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一•些主要城市正以一•种新的 商业地产模式逐渐发展起来。作为屮国商业地产领袖的万达集团为仁不让的成为 打造“城市综合体”的积极倡导者和实践者：短短两年多时间，西至重庆、成都、 西安，北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原，南至南吕、合肥，东至上海、宇 波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达”城市综合体”闪亮登场。从单店到 组合店再到如今的“城市综合体”，万达商业地产正在经历第三次姻变。
二、 项H土地解读
“城市综合体”项H选址一般符合下列三种情况之一：第一，项H所在位置为城市 核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年 商埠区与泉城步行路2间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项H位于城市副 屮心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳 铁西城市副屮心等。第三，位于新开发区，如宁波鄭州区，南昌红谷滩新区，苏 州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素， 因此，位于新开发区的项H如宇波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场 就相对困难。
在发展部进行项H初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项H可行性报告上 报集团领导，最终项H定位确定Z后，规划院即着手项H前期规划方案的设计工 作。
项H前期规划最核心的工作是项H土地解读。所谓解读，从大的方而讲，是对项 H周边情况，项H所处区域在城市屮的地位，项H所在城市经济、文化发展情况, 商业发达程度，居民购买力及消费****惯等进行解读；对项H具体土地解读分为：
1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们 能带给城市什么？ 2、解读项H周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；
3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划Z屮；4、项H可利用 资源，如：河流，公园等；5、项H规划条件：容积率、限高等；6、项冃区域 规划与城市总体规划等。
三、城市综合体设计特点
1、 多功能的城市开发
城市综合体给城市带来多功能的城市开发。-•般的城市开发商主要集屮在某些单 一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒 店或写字楼开发等。万达广场将多功能综合集中开发，包括有：酒店、写字楼、 大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。
不同功能、时间段的城市功能组织在-•起，各种功能互为补充组成城市”24小时 不夜城”•大型商业屮心与商业街区是城市活力Z源，充满***与商气，写字楼使 城市充满青春与