文档介绍：流金花园项目策划大
纲
发展商：重庆申基房地产开发有限公司
第一章 消费者分析
消费者作为房地产市场组成的一部分， 在房地产营销中起着重要的作用。 特
别是在当前房地产市场处于买方市场的情况下， 能否把握好消费者的消费心理与
消费行为，将决定一个项目营销的成败。
一、 关于房价的调查与分析
根据我司市场信息部对重庆市各种职业人士进行的抽样调查显示，购房者对
房价的要求主要与其收入相关，具体调查及分析如下：
1、 关于家庭收入情况的调查与分析
根据我司的调查： 被调查者中家庭月收入在
2000~2999
元范围的所占比例最大，
占总量
的 27％，我司称之为 第一集团 ；所占比例紧随其后的为家庭收入范围在
1500~1999
元的家
庭，占总量的
25％，我司称之为 第二集团 ；家庭月收入在
3000~3999
元范围内的被调查者
所占比例为
17％，为第三集团 ；前三集团所占的比例共计
67％，即月收入范围在
1500~3999
元的中等收入家庭将是重庆商品房住宅市场的主力客户群。另一方面，家庭月收入范围在
4000~4999 元家庭的比例占到 19％，家庭月收入在 5000 元以上的占到 12％，可以乐观地认
为，这部分中等及偏高收入阶层形成了重庆高档住宅的实际购买力。
据调查：第一集团愿意接受的房屋价格在 1501~2000 元之间，其购房预算主要在 16~20
万；第二集团愿意接受的房屋价格 1000~1500 元之间，其购房预算主要在 15 万元以下。第
三集团愿意接受的房价主要在 1500~2500 以上。
重庆家庭月收入情况 见下图：
2、 收入对购房者选择的影响
据调查显示：由于受收入所限，调查者对 1000~1500 元 / 平方米的房价接受程度最高。调查表明购房者对 1000~1500 元 / 平方米的住房最为认可，有 59％的表示能够接受； 1501~2000 元 / 平方米价格的住宅，有 21％的人表示能够接受； 1000 元 / 平方米以下的价位，有 9％的人表示可以接受； 2500 元 / 平方米以上有 9％的人能够接受；而 3501 元 / 平方米以上的房价接受率仅为 2％。
消费者接受房价情况 见下表：
根据以上的调查， 我司认为， 目前重庆的房地产行业陷入了一个误区： 为少数的人建造
了大量的房子， 这正是重庆商品房空置高居不下的原因所在。 考虑到家庭月收入的情况直接
影响到购房者对房价的要求，我司建议： 不要为了追求高收益率，盲目开发高档项目，而
忽视了实际购房者的购买能力。应该在项目在运作时，结合项目自身的条件，应仔细研究
潜在购房者的实际购买能力，开发他们能买得起的房子。
附；被调查者情况
被调查者的职业构成为：
在国有或集体企业工作的人占 28％
机关、事业单位人员占 21％和 12％
（这部分人对住房的要求或对改善现有住房条件的要求较大， 收入稳定且相
对较高，具备了购房和还贷的能力，理所当然成为住房消费市场的主力军）
自由职业者和其他人员占 14％
（由于受到收入条件的制约，使其中的大部分人尚未考虑购买商品房）
被调查者购成 见下图：
二、 购房者购买行为调查分析
1、 购房者日趋年轻化
据我司的调查可知： 目前购房者年龄日趋年轻化， 这只要是因为住房制度改
革后，大部分的年轻人无法享受福利分房的待遇， 因此只能转向购买商品房。 据
调查数据显示年龄在 20-25 岁的购房者占 23％；26-35 岁的购房者占 48％；36-45
的 房者占 19％； 45 以