文档介绍：五、土地使用权评估说明
（一） 土地评估范围
纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的 1
宗出让土地。
（二） 土地使用权概况介绍
1. 土地登记状况
纳入本次评估范围的无形资产 -土地使用权共1项，总面积为
26747•平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等 详见《土地登记状况表》
（1） 土地登记状况
土地使用权人
华北制药金坦生物技术股份有限公司
土地登记证书号
石开东国用（2000）字第104号
发证日期
2000-3
宗地位置
XXXX高新技术产业开发区天山大街
土地使用权类型
出让
土地登记用途
工业用地
剩余土地使用年限
土地面积（平方米）
（二） 土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股 份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现 场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设定他项 权利。
（三） 土地利用状况
根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747•平方 米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程 楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构， 至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2 .土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股 份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现 场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设有 他项权利（详见表《土地登记状况表》）。
3利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用
情况见下表：
待估宗地利用状况表
宗地编号
宗地名称
地上建筑物
XXXX-1
XXXX
质检办公楼、仓储及动力中心动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫 室、乙肝房屋等
建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
（三）地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用
途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表:
待估宗地地价定义表
序 号
宗地编号
宗地名称
登记用 途
估价设
定用途
估价期日实际 开发程度
估价设定开 发程度
估价设定土
地使用年期
（年）
1
XXXX-1
XXXX
工业
工业
红线外七通， 红线内七通一 平
红线外七通，
红线内场地
平整
备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中， 为了
避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的 基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条 件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。
（四）评估步骤
1核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写 土地
使用权清查评估明细表”根据委托方的评估资料，进行土地面积、 土地开发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
2•现场勘查
对照有关资料及 土地使用权清查评估明细表”寸待估宗地进行查 勘，与有关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设 施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3•社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的 市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、 基准地价文件、 当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料， 取得土地评估 的计价依据。
4•评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地 的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进 行综合评定估算。
（五）评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1•遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相 同、条件相似的土地市场交易价格为依据， 估价结果不得明显偏离具 有替代性质的土地正常价格
2•遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利 用为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条 件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
3•遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依 据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性
4•遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一 定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减 的特点