文档介绍：绿地_上海绿地东上海项目营销策划报告
谨呈:上海富润房地产发展有限公司
策划:绿地东上海销售部 20091>.1
绿地·东上海营销策划报告
内容纲要
Contents
市场分析篇
项目分析篇
客群定位篇
形象定位
推广策略
销售策略
一期尾盘思考
3
33
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78
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市场分析篇
市场分析篇
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土地出让幅度较大
同比2007年,周康板块2008年住宅用地出让幅度相对较大,出让地块分布在板块的西北部、南部及东南部,尤其是西北部中国电信园区北侧靠外环同时供应三块较大土地。
其中,明年或者后年上半年有较大推盘量的项目有:印象春城,绿洲康城清水湾,保利林语溪,明日华城(和记黄埔),万达广场,康虹花苑(20万方)及绿地、中海康桥项目。
区域市场·土地供应
保利、绿地、中海项目
印象春城
绿洲康城亲水湾
明日华城
本案
万达广场
康虹花苑
墅外
周康板块2009年推盘量巨大,竞争激励;
总推盘量约60-80万平米,比2008年增加300%以上;
供应较为分散,在板块的各个区域都有推出;
供应主要为小高层、高层,后续有联排别墅、花园洋房和酒店式公寓推出,产品上逐渐丰富。
区域市场·供需关系
供应需求产品
2008年周康板块销售住宅因宏观经济及市场调控而受较大印象;
周康板块2008年商品房供需比在1:,供略大于求;
经济的发展带动了外来人口的增加,新上海人购房居住成为周康板块商品房市场的一个亮点。
供需分析
供应需求产品
*
区域消费者对小高层及高层的接受度较高;
区域消费者偏好面积较大舒适类房型,但受单价及总价影响,小房型正逐渐流行;
区域消费者对朝向要求比较高,多喜欢南和东南朝向的住宅。
供需分析
供应需求产品
周康板块在售楼盘面积配比情况(平方米)
5%
11%
22%
62%
80平米以下
140平米以上
80-120平米
120-140平米
CPI不断高攀,为抵国内货币相对贬值,楼市投资成最佳途径。
宏观经济·通货膨胀
市场分析篇
区域市场
市场分析篇
板块市场
*
周康板块作为外环周边起步较晚的高端住宅开发区,市场前景十分看好;
目前区域内仅有三个大型在售楼盘,但2008年的去化率都不是很理想,只有在较大幅度的价格促销下有较大成交;
受土地成本上升等负面印象,开发商对产品的品质越来越看重,后续有较多联、花园洋房及叠加别墅等高品质住宅推出;
2009年万达商业广场的竣工营业对板块的商业配套是一个提升,轨道交通的动工建设将是又一大利好;
随着周康板块配套的逐步完善及大型开发商的入驻,未来该区域商品房将成为整个大浦东区域的期待。
板块市场简析
目前区域内在售楼盘小高层和高层价格在7500-9500元/平方米;
高品质住房和普通住房差价在30%,价格差距较明显;
未来该区域随着配套等不断完善,价格将继续趋于稳定。
均价9500元/平方米
均价8500元/平方米
板块市场价格
2009年板块的竞争
狼来了
前有狼:
中海、保利、绿地、绿洲康城
后有虎:
和记黄埔(70万方)
旁边还有头狮子:
中华企业
楼盘看点:小区位置、配套、
房型设计、交通
上海上市企业开发,社区规划合理,房型设计较新颖和紧凑,新古典主义建筑风格。
小区四周生活配套齐全,各商业网点、医院、学校等距离小区很近。
交通便捷,规划中轨道交通在小区东南侧设站,现有较成熟公交线路。
开发商:上海瀛浦置业有限公司(中华企业)
地理位置:年家浜路周东路
接待中心:年家浜东路29号(周东路口)
建筑类型:高层公寓,联排别墅,花园洋房
总建筑面积:46余万㎡
绿化率:40%
总户数:约4000户
项目概况
房型展示
销售情况
印象春城
板块内竞争对手项目
户型:2房2厅1卫
建筑面积:
户型:2房2厅1卫
建筑面积:
目前在售房型
项目概况
房型展示
销售情况
户型:2房2厅1卫
建筑面积:
户型:2房2厅1卫
建筑面积:113m2
目前在售房型
项目概况
房型展示
销售情况
楼层
价格范围
(元/㎡)
面积
( ㎡)
户型
剩余户型情况
高层
7800-9400
88-131平米
二房,三房
数量较多
项目自2008年11月下旬开盘,开盘两栋房源当天即去化60%,后12月份又推出两栋新房源,销售均价为8547元/㎡。
已经有预售证的房源共计989套,现已销售约140套,剩余可销售数量众多,2009年开始销售进度开始缓慢。
截至2