文档介绍：浅议城市综合体前期规划设计
发表者:叶宇峰，万达规划设计院
在集团商业地产高速发展中,规划院积极参与项目前期规划研究和设计,这里结合本人前期规划设计工作的经验谈谈体会。
一、关于城市综合体
城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区,打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区,创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场;同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市”２４小时不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO）、大型综合购物中心(ＳHＯＰPING ＭALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
在国外早已发展成熟的”城市综合体”,近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。作为中国商业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造"城市综合体"的积极倡导者和实践者：短短两年多时间，西至重庆、成都、西安，北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原，南至南昌、合肥，东至上海、宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达"城市综合体”闪亮登场。从单店到组合店再到如今的"城市综合体”，万达商业地产正在经历第三次嬗变。
二、项目土地解读
"城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一:第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CＢD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区,沈阳铁西城市副中心等。第三，位于新开发区，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素,因此，位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难.
在发展部进行项目初步选址,相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导,最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。
项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读,从大的方面讲，是对项目周边情况,项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度,居民购买力及消费****惯等进行解读；对项目具体土地解读分为:1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等; 这个城市缺什么？我们能带给城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；３、基地内有没有保留建筑,如何将保留建筑融合到规划之中;4、项目可利用资源,如：河流，公园等；5、项目规划条件:容积率、限高等;６、项目区域规划与城市总体规划等.
三、城市综合体设计特点
１、多功能的城市开发
，其它只作为附属配套,如纯住宅开发、纯商业开发、，包括有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。
不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市"24小时不夜城”—大型商业中心与商业街区是城市活力之源,充满***与商气，写字楼使城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力,城市