文档介绍：红梅旅游度假村开发细案
一、项目概况
红梅旅游新村用地规模约 285 亩，总建筑面积约 6 万㎡，位于成都市西北部，
处于都江堰市南部，在都江堰市大观镇红梅村地界内；距成都市区
70 公里，离都
江堰市区 24 公里。属于青城山——都江堰风景名胜区外围保护地带。
二、项目开发定位
就本案而言，其可建方案有以下五种：
以生活居住为目的的住宅
需要项目周边有庞大而固定的客群
以度假居住为目的的住宅
需要有核心的旅游资源优势
以投资收益为目的的住宅
需要有潜在的投资价值和稳定的回报
以度假消费为目的的商业
需要有核心的旅游资源优势
以投资收益为目的的商业
需要有潜在的投资价值和稳定的回报
1、从生活居住来看：
）根据实际的调查和统计，红梅村周边常住人群消费水平较低，人均月收入不足 1000 元，无力承担巨大的房款。
）项目周边人群数量较少，客群数量不足。
）项目地势偏僻，不适合开发为“以生活居住为目的”的住宅项目。故：本案不适合开发“以生活居住为目的”的住宅项目
2、从度假居住和度假消费来看：
）青城山具有旅游资源。
）青城山遭遇了地震。
（ 3） 2008 年的金融危机来袭。
（ 4） 2008 股市、楼市双双下挫。
故：因为青城山固有的优势存在，本案具有开发“以度假居住或消费为目标” 的项目，但受时局和突发事件影响，本案以此定位切入项目，具有较大风险性。
3、从投资收益来看：
）由于旅游资源依托，青城山存在投资价值。
）投资价值随地震受到巨大影响。
（ 3） 2008 年的金融危机来袭，投资闲钱大幅缩减。
故：因为青城山的旅游资源， 本案具有开发“以投资收益为目的”的住宅或商业， 但受时局和突发事件影响，本案以此定位切入项目，风险性更大于第二类。
依据上述分析，我们可以得出如下结论：
）本案周边环境决定了项目不能开发“以生活居住为目的”的住宅项目
）由于青城山天然资源的存在， 本案适合开发“以度假居住和度假消费为目的”或者“以投资收益为目的”的住宅或商业。此开发方案具有唯一性。
）鉴于受地震和金融危机等多重影响，本项目的开发存在较大的风险。合理的规避风险是本项目定位时需要重点考虑的问题。
同时，“度假居住和消费”与“投资性住宅和商业”之间存在如下关系：
旅游天然资源
度假居住和消费
投资性住宅和商业
因此，本案的定位是：
以度假居住和消费为主，以投资和消费为辅的大型旅游娱乐集散地。
三、项目风险规避
根据上文中所提到的本案定位分析，我们可以看出，项目一旦开发运营，将
不可避免的受到时局（地震等）、经济、政策等多重因素的影响，因此规避风险是本案运作的重中之重。
对于本案而言，首先需要规避的风险在于：
客户因为“时局（地震等）、经济、政策等多重因素”而产生的对本案的抵触及观望情绪。
换言之，如果我们现在就直接向客户推出青城山这一概念，显然是得不到目标受众的认同的。那么我们需要找到更容易让目标受众认同的切入点，来使客户相信并接受本项目。
切入点是：与政府重建步伐一致，借政府之势增强项目的说服力。
根据都江堰市人民政府和成都市规划管理局组织编制的《都江堰市灾后重建 总体规划》（ 2008 —2020 ），都江堰未来的城市定位非常明确，就是以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗 产，以中心城区为重点，青城山度假旅游区、蒲阳工业发展区为示范，若干风情 旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼，北山南田、四级布局、网格
生长”的可持续合作发展的城乡一体化城镇空间体系。
根据上面规划的特征，我们可以发现政府重建都江堰的规划和地震前的规划的不同之处。
震前 震后
都江堰居住定位为： 居家型的养生范本；青城山的居住定位为： 旅游休闲度假的养生天堂。青城山将在“二纵二横”开阔生态廊道的覆盖下， 实现田园风光、 生态度假旅游区和青城山自然人文风光的自
然融合。玉堂镇、中兴镇、青城镇、大观 镇、街子镇等 5 个旅游组团呈沿山带形“串珠状分布”。
以世界文化遗产都江堰为核心， 以岷江和都江堰水系为脉络， 依托青城山世界自然与文化遗产， 以中心城区为重点， 青城山度假旅游区、蒲阳工业发展区为示
范，若干风情旅游小镇为特色，