文档介绍：珠江荣域临街商铺营销执行方案
第一部分 项目分析
１、 项目概况
2、 项目产品定位
第二部分 销售策略
1、销售总体策略
2、入市时机和销售前提
3、内部认筹及解筹
4、销售策略
第三部分 宣传推广策略
营销目的
推广时间表
阶段推广执行细节
媒体投放
前 言
本案作为郑州西南区一个经济适用房小区临街商铺项目，应有系统的推广思路。如何在竞争激烈、政策千变万化的房地产市场,以最小的资金投入,在最短的时间内，博得最高的投资回报，是本案推广的出发点和最终目的。
因此，在本案的推广中,始终坚持两点:
一、要重视关系营销和客户资源管理，注重进行客户口碑宣传。
二、本案的经济适用房形象促进商铺销售，以经济适用房塑造企业形象，以商铺赢企业利润。
第一部分 项目分析
1、项目概况
１。1 项目位置
本项目位于郑州西南郑密路与区域支线张魏寨北路交叉口的西南段，区位属于典型的都市发展改善型居住带，地段商业及相关生活配套设施还都处于十分落后的阶段，本案位于郑密路西侧,长江路、嵩山路、航海路环绕。
整个小区建筑面积８500０平方米 ，其中临街商铺近万平米,整个商业街呈“U”字型分布,只有一面临主干道 ；其它两面则面向内街,商业经营价值相对不高,这将直接影响这部分铺面的销售价格.
地段整体属于典型的城市中低档改善型居住区域，虽有一两个定位较高的项目，但它们仍很难改变区域的主体属性。这使得项目很难走区域集中零售经营型商业体的模式;同时项目的商业面积又大大高于社区生活服务配套的需求，这使得项目仅靠服务型商业体又不可能完全消化,即使能消化，由于社区服务型经营体的低租金，也会便项目的价值大大降低。
为了避免项目纯服务型经营定位带来的低售价，我们只有在不完全违背区域特性对商业经营限制的前提下,采取有效区域经营性商业与合理社区服务型商业体结合的运作模式,它不仅可以实现商铺的有效消化,更重要的是可以帮助项目取得更大的经济效益,即把项目临郑密路的铺位作为区域经营型商业体打造，即想办法前期引进租金承受力强的业种进驻,如：中西大中型餐饮、大中型休闲娱乐商业等，这样不仅能带动整个项目商业价值含量的提升,还利于以点带面加快其它部分的销售,而把两条内干道的铺位完全作为社区服务型商业拆分出售即可.
１．3 项目基本经济技术指标
楼号
类别
面积
位置
1号楼
单层街铺
㎡
留园北路
２号楼
单层街铺
１２５９。2㎡
留园北路
单层内铺
㎡
小区道路
13号楼
单层街铺
990。28㎡
张魏寨路
14号楼
单层街铺
㎡
张魏寨路
1５号楼
双层街铺
23８８。３㎡
郑密路
双层内铺
㎡
小区道路
１6号楼
双层街铺
202２．５4㎡
郑密路
双层内铺
1０８．68㎡
小区道路
面积总计：８83２．66㎡
结合项目推广需要，结合项目情况,对外宣传为:一万平米建筑面积
项目ＳWＯT分析:
优势：
正在不断加速发展与成型的郑密路生活板块，带来了大量的潜在商业服务需求，这为商铺的消费提供了市场可能.
项目所在地段即郑密路项目段现实有效临街商铺供给严重不足,尤其是随着郑密路整修工程的完工．将使地段中高档商铺显得更为稀有.
规划发展方向将为项目地段带来无限商业价值的升值空间
劣势:
地段商业价值不直接被潜在消费者认可，(由此造成的低价认识,或消费不认可，是我们首先要面对的）
郑密路的商铺竞争力明显低于同区位的长江路、嵩山路及桐柏路，（由此可能形成的区域对比消费,是我们接下来要解决的)
地段商业消费绝对人流量不太，区域居民日常型消费偏重于超市、大卖场等集中商业体
项目周边市政配套仍不完善,(这将对本案周边商业氛围的形成与认可,造成一定困难）
项目本身物业型态的价值均好性较差，（这可能会影响项目整体的消化速度)
机会：
区位整体商业认可度及商铺消化率较高,（因此客源不应是最大问题)
区位同类型商铺虽多,但真正具备竞争力的较少,(这就是为什么在区域存在,高价的正被抢购，而大量的低价铺位却无人问津的原因之一）
区位商铺营销手法较落后，（大量潜在的需求还远未挖掘出)。
威胁：
区域商业还不具有跨区域吸客的能力，其商铺消化应还主要在本区域内,（因此本区域商业消化存量的项 目释放能力,将是我们营销成败的关键之一）
本区域内现实大量现铺的供应，（将是我们项目期房销售的另一大威胁点)
2、项目产品定位