文档介绍：深圳•巴厘岛
投资可行性及收益分析汇报
开 发 商:深圳中泰天成实业
统筹策划:三明国际(中国)商业策划顾问企业
二00四年十月
前 言
本方案作为项目标投资分析汇报，是项目全程策划关键组成部分，是对项目标开发成本和经营利润进行分析和评定。相关本投资分析汇报，有以下几点说明：
本分析汇报所研究对象是燕南路88号项目标商场部份，暂命名为“巴厘岛”；
本分析汇报中所出现“本项目”、“项目”等名称，皆指“巴厘岛”；
本分析汇报假设项目标投资为贵司自有资金，所以没有考虑资金时间价值成本；
本分析汇报在分析项目多种财务评价指标基础上，经过盈利能力分析、敏感性分析对项目标开发成本和经营利润进行综合评定；
项目以返租销售形式进行，本案关键对返租销售三年期内投资收益进行分析，所以在计算租赁收入时，只考虑了三年返租总收入；
本项目相关成本核实明细核实科目基础参考和沿用贵企业提供相关数据,贵司没有提供则按行业标准计算。
目 录
第一部份：项目总论 5
1 项目名称 5
2 项目位置 5
3 项目周围现在现实状况 5
4 项目性质及关键特点 6
5 项目地块面积及边界长 7
第二部份：投资成本及费用分析 7
1 总建筑面积：18000平方米 7
2 开发成本总额： 7
3 建筑单方造价：9500元 7
4 各项成本组成 7
土地成本 7
前期工程费 8
建安工程 8
开发税费 9
红线内外公建配套工程费 9
开发成本费用 10
开发期间费用 10
5 总成本费用汇总 11
第三部份：项目租售财务收益分析 12
1 租售价格定位 12
销售价格定位 12
租赁价格 14
租售价格 15
2 项目销售收益测算 15
销售收入 15
销售估计发生税项及其它费用 19
销售净收入 21
3 商铺租赁收入测算 21
租赁进度及收入测算 21
出租率为100%租赁收入 24
不一样租赁率租赁收入 24
租赁估计发生税项及其它费用 25
商场租赁净收入 26
4 项目收入汇总 27
5 项目费用汇总 27
6 利润测算 28
总利润 28
净利润 29
第四部份：财务指标分析 30
1 财务指标选择 30
静态盈利分析指标 30
动态盈利分析指标 31
2 财务指标分析 32
损益表及静态盈利分析 32
现金流量表及动态盈利分析 33
项目财务指标计算结果 37
第五部份：项目不确定性分析 38
1 项目盈亏平衡分析 38
项目保本销售均价 38
项目保本销售量 39
项目保本销售率 39
2 项目敏感性分析 39
第六部份：风险分析 42
1 按商业房地产寿命周期分类风险及其防范 42
投资前期风险 42
开发建设期间风险 42
管理阶段风险 43
2 按风险实质内容分类风险及其防范 43
政策风险 43
市场风险 43
经营风险 44
财务风险 44
金融风险 44
信用风险 44
3 最关键风险剖析 45
市场风险 45
经营风险 45
第七部份：结论和提议 46
1 结论 46
2 提议 46
第一部份：项目总论
项目名称
巴厘岛
——中国首家女性FREE专题体验式时尚生活港
（FREE LIVING MALL OF YOUNG WOMEN）
项目位置
巴厘岛项目在深圳市福田区华强北商圈，振华路和燕南路交叉路口处。项目周围振华路和燕南路均为单行通车路，项目西望华强北路，东靠上步中路，北依红荔路，南面不远就是深南中路。
项目周围现在现实状况
项目标西边为华强北商圈，东面是深圳市行政中心，再加上周围金茂礼全部、城市·千千汇等中高级住宅楼盘和周岭鞋城、美眉城、金茂礼全部商场、城市·千千汇等商业物业，所以项目周围不缺泛商业气氛和中高素质人流。
项目性质及关键特点
经济技术指标一览表
占地面积
9,759㎡
总建筑面积
59,000m2
商业建筑面积
18000m2
住宅建筑面积
41,000m2
楼层数
22层
裙楼商场楼层
3层
总户数
500户
容积率
停车位
500个
燕南路88号项目是商住一体综合物业