文档介绍：对农村宅基地制度改革创新的调研分析
我国现行的农村宅基地制度，是以农民的生存保障为基础，以社会公平的价值理念为日标, 不是以市场交易为忖标而设计的。具有供给对象的特定性、保障性，十•地提供的无偿性或低 价政策性，期限的不确定性，以及地随房走的从属性等诸多特征。农村宅基地既是农民的居 住消费场所，乂是农户家庭经济的组成部分，承载着农民生产、生活、生态、经济、社会、 文化等
多种功能，这是它与城市房基地最根木的区别所在。一、农村宅基地制度改革的必然 性
过去很长的一段时期里，农村宅基地制度虽对农村经济的发展和社会稳定起到了很重 要的作用，并且目前在许多农村仍然适用，但随着城市化、工业化、市场化进程的加快，现 行的农村宅基地制度12不能适M经济社会快速发展的变化,它的欠缺和弊端也正在逐渐显 现：
（一） 现行的宅基地制度与节约集约用地的基木国策不相适应。法律规定农村村民符 合条件可申请户均120至130平方米地宅基地。农民向集体申请宅基地可以无偿取得，由此 造成宅基地供应上的“大锅饭”。由于缺乏约束机制，使广大农民群众产生了“不要白不要” 的心理，致使宅基地占地面积不断扩大，大量占用农用地。致使一些经济发达的地区寸土寸 金的耕地资源无法承受按规定审批新宅基地，许多地方早在5年前（有的英至10年前）对 城镇规划区内农村居民停止审批新的宅基地了。按现有人口增长率，其它不少地方今后也将 同样面临无地可供的窘境。还有，多数地方长期来缺乏村庄布局规划和控制性详规，宅基地 建房土地指标少，农村建房基木处于见缝插许，无序发展状态。这期间许多农民家庭孩了长 大了，要结婚，人口增加了住房成了大问题，建房没地，买市场价的商品房经济上难以承受。 农村住房保障的缺失，将成为农村社会不稳定的一个因索。
（二） 现行的宅基地制度与现在农民的生产生活方式已不相适应。传统的农村宅基地 制度是适应以农耕为主就业结构的社会形态，经过改革开放30年的发展，农村的经济结构 和社会结构正在发生重大变化，其中发达地区农民的就业结构和收入结构已发生了根木性变 化。枠总体来讲八成以上农村劳动力在已二三产业就业，农民收入85%左右是来白二三产 业，近半数的承包农田已流转实行了规模化经营。生产方式决定了生活方式，生产方式的改 变直接影响看生活方式的改变。随着农民向二三产业转移就业，在城镇居住成为一种趋势, 特别是年青一代，多数人的丁作、生活、读书已完全市民化。但虽在城镇居住，又不愿放弃 农村宅基地房了，至使农村“老龄化”、“空心化”问题II趋严重。而现行的宅基地制度又在一 定程度上制约了农村人口向城镇转移，固化了城乡二元结构，扩大了城乡差别。
（三） 农村宅基地市场流转面临体制性障碍。与较为完备的城市房地产管理相比，农 村宅基地的管理与立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅，这加大了农村 宅基地管理的难度。而事实上目前不少地方宅基地和房屋的流转已I分活跃，形成了自发的 宅基地隐形市场。据慈溪市调杳通过地产所交易的农村住宅仅占实际交易量的一半。由于缺 乏法律法规规范，一方面宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混 乱和产权纠纷；另一方血由于大量外来人口的涌入，房租收入成为近郊农民收入重要来源, 近郊农村农户房屋出租普遍，有些村几乎家家户户都有房屋出租，租房客超过了木村