文档介绍：2、个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和，
供小于求
目前，住房分配货币化，住宅贷款，住房公积金，政策鼓励，舆论引导，个人需求增长，追求生活质量等等利好消息，在给业界带来更多商机的同时，也使房地产投资热潮一浪高过一浪。截至99年底，北京市房地产开发累计完成投资约360亿元，较上年增加近20%，仅住宅竣工面积就近400万平方米。因此，尽管全市累计销售给个人的商品住宅面积近160万平方米，增长60%，但仍然未能真正拉动全市商品住宅销售面积总量的增长（注：99年商品住宅销售总量260万平方米，同比增长约3%）。静止地看，供需之间的缺口就有四成—— 140万平方米。
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3、产品高度同质化，竞争白热化，销售力成为关键
僧多粥少的局面在几年内已成定局；同质化，白热化的竞争；
销售决定一切——这就是我们不得不面对的事实。
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4、概念先行，有效区隔市场，塑造项目的独特卖点
高度预见性、把握先机、大胆创新无疑是殊途同归的解决之道。
环顾近期风骚独领的项目，除个别经济适用房以外，万科城市花园、
现代城、万泉新新家园、兴涛社区……为何能在先天劣势中独树一帜？
两个字——“观念”。
北辰绿色家园——拂林园2000年推广方案 ★★观念就是机会
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5、观念保守，经验欠缺，影响销售进度，丧失制胜先机
而国企色彩未褪的北辰房地产公司，从一线销售人员的松散、无序，危机意识全无，到营销广告的摸着石头过河，再到营销战略的循规蹈矩，确实已使自己落在别人后边。那么，拂林园开盘后的尴尬局面也就不足为奇了。其实，拂林园确实称的上是好房子。倘若下定决心，摆脱观念上的束缚，用好整合营销这把利刃，实施个性鲜明的促销、广告手段，充分发挥户型、功能、价格这些先天优势和巨大的可拓展空间，则一扭颓势，后发制人必将指日可待。
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6、产品上乘，唯有定决心、变观念、做整合才能优势明显，赢利可观
其实，拂林园确实称的上是好房子。倘若下定决心，摆脱观念上的束缚，用好整合营销这把利刃，实施个性鲜明的促销、广告手段，充分发挥户型、功能、价格这些先天优势和巨大的可拓展空间，则一扭颓势，后发制人必将指日可待。
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（2）竣工期集中，大量现房抢市场份额
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（3）政府、开发商大干快上，呈现“处处大工地”现象
无论是从市政建设还是项目开发上来讲，在各方势力的
推波助澜作用下，未来几年北京均将呈现在一派热火朝天的
“大工地”景象中。从以上两表可以看出——
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第一、。其中以西部居首，北部次之。
第二、所推出的新盘竣工时间集中在99年底或今年年底，%%。
而且在两个入住高峰期之间的今年“五一”前后，还会有500多万平方米的住宅完工。
这样，本年度末，将有1000万平方米的建筑成为现房，无情的数字相信会给每一
个房地产开发商巨大的隐形压力。而且那些把销售解套寄托于 “现房”的想法相必
越来越不现实。
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（4）供求严重失衡，空置面积更多，
一级市场不动，二级市场不热
A、北京房地产市场供求严重失衡的局面已见雏形,今明两年房屋空置面积必然会
再创新高。个人购买比率尽管不断上升，但在相当长的一段时间内只仅仅能
部分弥补集团购买力推出所造成的缺口，说明市场需求量仍会——徘徊不前。
B、公房上