文档介绍：JOYON REAL ESTATE
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一、总体结论摘要
●产品形式：高层为主、小高层为辅，板楼为主，点式为辅结合的住宅建筑
●产品品类：G2为主，顶层少量TOP1
●面积区段：155平米（90+65)——特殊的标准四房需求（满足90平米以下不低于50%的要求）
139平米——入门的四房需求
175平米—180平米——五房的改善需求
225平米——少数的top客户需求
●风格意向：新古典风格或现代原创风格
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形态
户型（㎡）
套数
面积
面积比例
备注
客户对应
蒋村07号地块
高层、小高层
139
154
21406
25%
平层
在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户，跃层为TOP1客户。
322
%
平层（90㎡）
130
%
平层
250
10
2500
%
跃层
合计
616
%
报建套数为938套
蒋村10号地块
高层、小高层
139
80
11120
%
平层
在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户，跃层为TOP1客户。
314
%
平层（90㎡）
156
28158
%
平层
255
6
1530
%
跃层
合计
556
%
报建套数为870套
●产品配比表
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●成本测算
07地块：达到净利率10％
售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9400元/平米（此地价的保本售价为12750元/平米）；（送中央空调）
售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11700元/平米（此地价的保本售价为15295元/平米）；（送中央空调）
10地块：达到净利率10％：
售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9330元/平米（此地价的保本售价为12770元/平米）；（送中央空调）
售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11630元/平米（此地价的保本售价为15590元/平米）；（送中央空调）
售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11900元/平米（此地价的保本售价为15300元/平米）；（不送中央空调）
.（.....）
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第一部分
总体市场分析
第一部分
总体市场分析
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一、宏观调控政策
1、加息
中国人民银行决定从2008年3月25日起，，由15%%。
2、第二套房贷从严政策
2007年9月27日，央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；要求申请购买第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，。2008年1月1日起，大部分商业银行个人房贷将执行去年多次加息后的新利率。首套贷款月供增加约6%-9%，二套房月供增长20%—30%。
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二、杭州房地产市场运行状况
1、市场概况
2007年城区成交39301套，
根据透明售房网记录统计全年城区（不包括萧山余杭）共销售商品房（含办公楼、商铺）39301套,。
2008年1—、、，与2007年平均值相比明显回落。