文档介绍：一、导论
I. 金融业和房地产的关系—中国脉络
III. 房地产市场概况
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不动产市场
不动产是一个市场博弈:
--追求利益
--游戏规则
--参加者又不同角色和战略
--即使为了获利，也要了解经济的外部 性
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新规则促使参加者改变博弈计划
变动的市场
例：办公楼小型化
--后工业社会
--企业削减办公用房费用
Kodak削减25-40%办公用房费用
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不动产不仅仅是一个博弈
政府干预
增加投资--税收，补贴
限制开发--分区规划
参加者—包括政府的相互影响
经济领域+非经济领域
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I. 金融业和房地产的关系 ----中国脉络（1）
以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少
房地产开发资金的四条主要来源: 
自有资金，银行贷款，
资本市场融资，销售回笼资金
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金融业和房地产的关系 ----中国脉络（2）
银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法:  一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其余行业占70％：  二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务占70％。
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金融业和房地产的关系 ----中国脉络（3）
信用关系 ： 金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序: 房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。 
房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。 相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。
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信用
中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明：  在信用较好的上海，受评的238家开发商中，信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68％。
核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状况普遍较低。
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金融业和房地产的关系 ----中国脉络（4）
紧缩政策：2002年12月5日，中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业健康发展”的消息，开始对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查
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银行界的反应： 惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。
光大银行：对于房地产开发项目惜贷，但对于像北京城建集团，住总集团、建工集团这样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会适当放宽一些政策去争取项目。
中国工商银行：更多地把资金投向有实力、销售前景看好、户型合理的项目。实行“低层封顶，高层要完成项目三分二”的原则加强对客户的监控。
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