福田村改造规划研究课件.ppt

文档介绍：项目背景
国土局的想法
沿路局部改造
1、整体改造增值空间不足以弥补资金缺口。
2、将现有建筑全部拆成垃圾，是一种浪费。
3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活****惯，破坏了现有商脉。
福田旧村改造办的想法
整体改造
1、掩盖式改造不利于中心区发展，应从政治、区位角度考虑，完善中心区功能体系
2、岗厦村改造因其特殊区位不具有效仿性，对社会影响意义深远。整体改造所换来的综合效益将会远远超过付出的经济成本。
3、应改造为综合区而不是单纯居住区。加大商业功能，减少居住功能，能最大限度减少资金缺口
代表：规划部门
代表：区政府
不同观点
委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究
*
福田村改造规划研究专业版
*
客户目标
通过地块的整体规划，达到以下目标：
完善中心区功能
提升地块区域形象
经济平衡
*
福田村改造规划研究专业版
*
客户问题
项目整体功能定位
项目功能比例分配
项目容积率确定
项目经济测算
开发模式研究
*
福田村改造规划研究专业版
*
技术思路
*
福田村改造规划研究专业版
*
项目整体功能定位
确定项目
整体功能定位
CBD案例研究
中心区功能块
分析
判定地块在
中心区中可能
承担的功能
从市场角度
验证地块的
功能定位
*
福田村改造规划研究专业版
*
项目整体功能比例分配
确定整体功能
比例分配
深圳中心区
功能比例
成功CBD
功能比例
地块周边市场
物业分析
发现中心区
功能缺陷
初步确定项目
功能比例
整体功能
比例验证
*
福田村改造规划研究专业版
*
容积率确定
确定容积率
范围
地块现状
容积率
中心区
容积率分布
周边区域
容积率分布
中心区
地面地价分布
经济
测算
确定
容积率
确定核心位置
核－框理论
*
福田村改造规划研究专业版
*
CBD内峰值地价与物业承租能力模型
可从峰值物业租金大致判断峰值地价点
专业零售、娱乐物业
商务办公物业
旅馆、临时居住物业、批发业
居家物业及其它物业
1
2
3
4
*
福田村改造规划研究专业版
*
峰值地价点所在区域成为CBD核
美国部分城市的CBD功能
*
福田村改造规划研究专业版
*