文档介绍：商品房买卖合同培训
合约与法律管理
主讲人:谭敬慧
二OO八年十一月
如何签订《商品房买卖合同》
主讲人:刘远凯
集团法律事务部
2009年4月
主题
一、现状
二、与商品房买卖合同有关的协议
三、商品房出售的法定条件
四、如何签订《商品房买卖合同》
五、接收房屋时的注意事项
六、如何进行房屋缺陷的维修
七、如何进行房屋缺陷的索赔
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现状
花样繁多的促销手段
◆旅游、入户、入学、就业承诺
◆送大礼包、返购物券、送汽车、送车位车库等
◆包租、年还贷
◆精装修等
形式多样的前置签约形式
◆小订单、大订单、定金单、订金单等
◆意向购买协议、意向认购协议等
◆预定协议等
大量积压的预售商品房(现房)
政策不一的销售规定
苦苦支撑的开发企业
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与商品房买卖合同有关的协议
◆小订单、大订单、订金单、定金单
◆意向购买协议、意向认购协议
◆预定协议、认购协议书
◆商品房买卖合同
◆按揭贷款协议等
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商品房销售的法定条件
商品房预售条件(预售房)
1、已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售商品房计算,建设投资达总投资的25%以上,并已经确定施工进度和军工交付日期;
4、取得《商品房预售许可证》。
商品房预售条件(现房)
1、取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、已通过竣工验收;
4、拆迁安置已经落实;
5、水、电、气、暖等配套基础设施,具备使用功能
法律:《城市商品房预售管理办法》第五条,《商品房销售管理办法》第七条 4
五证一:《国有土地使用证》
五证二:《建设用地规划许可证》Ⅰ
五证二:《建设用地规划许可证》Ⅱ
五证三:《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》附件
五证四、《建设工程施工许可证》
五证四、《商品房预售许可证》
如何签订《商品房买卖合同》
商品房买卖合同签约种类
▲联机备案合同(电子版)
▲纸质合同
期房签约前的注意事项
1、查看五证(多层为主体封顶,高层过半或7层)
2、对照之前的有关协议;
3、详细阅读合同文本;
4、所要首付款(或全款)发票;
5、落实竣工日期与交房日期;
6、落实土地抵押情况。
现房签约前的注意事项
1、查看房屋的结构、质量、市内配套设施;
2、查看室外的公共配套设施;
3、咨询项目的容积率、绿化率、建筑密度;
4、是否通过竣工验收;
5、查看五证。
商品房买卖合同说明
1、本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产主管部门咨询。
2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
3、为体现合同双方的自愿原则, 本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容可以手写项为优先。
5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内
容,双方应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定:对于实际情况未发
生或买卖双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。
6、在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
7、本合同条款有中华人民共和国建设部和国家工商管理局负责解释。
合同主体
出卖人
出卖人:xxx公司
注册地址:
邮政编码:
营业执照注册号:
企业资质证书:
法定代表人:
:
委托代理人:
:
地址:
邮政编码:
委托代理机构; 权限:
注册地址:
邮政编码:
营业执照注册号:
法定代表人:
:
买受人
【本人】姓名:
国籍:
身份证号:
邮政编码:
:
地址:
委托/法定代理人姓名:
国籍:
邮政编码:
:
地址:
《商品房买卖合同》
★第一条项目建设依据
出卖人以出让方式取得位于、编号为新国用( )第号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为。
该地块土地面积为: 平方米,规划用途为: ,土地使用年限自。
出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,现定名:
建筑工程规划许可证号为: ,施工许可证号为: 。
注意事项:查看上述内容与五证中的内容是否一致
法律风险