文档介绍：为什么要做运营策划？
明确项目运营定位和核心目标（经营指标），为后续产品定位奠定基础；
结合运营定位，对前期投资策划评审结论进行对比、审视和评估；
针对项目实际情况，梳理对项目运营产生直接或重大影响的问题，进行前置并做为重点关注项
明确需要前置的营销推广动作
解决四大问题：
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公司项目运营策划大纲
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目录
项目运营定位分析
项目土地属性分析
供求关系与市场变化趋势分析
目标客户分析
竞争格局分析
明确项目运营定位及核心指标
项目重要运营问题分析
项目营销推广分析
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公司项目运营策划大纲
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宗地位于东五环和东六环之间，处于正在建设中的通州新城核心区的西北边缘的通州商务园内；
；距离CBD、国贸商圈、燕莎商圈大约有21公里的车程；
距离首都机场约12公里；
；
西侧毗邻温榆河畔，环境宜人。
一、运营定位分析-项目土地属性
1、项目地块自有属性分析——位置篇：
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公司项目运营策划大纲
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CBD商圈
空港商圈
朝北商圈
通州老城区
通州新城核心区
位于通州商务园内，通州新城西北端，与朝阳区交界处，临近朝阳北路延长线。
西距CBD12公里，，北距首都机场10公里，东侧紧邻通顺路。
四大成熟商圈包围，与高速发展中的通州新城核心区共成长。
潜力区域，四大成熟商圈环抱
一、运营定位分析-项目土地属性
1、项目地块自有属性分析——区域篇：
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公司项目运营策划大纲
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区域篇：
宜居区域，高知人群聚集地
，分二期滚动开发建设，绿化率高达50%，- 。
产业规划：首都金融功能区、国家电子商务示范基地
功能规划：滨水生态、低密度、花园式商务核心区，与金融街、CBD、总部基地形成功能互补
入驻企业：电子商务企业为主，高新高知人群聚集地
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公司项目运营策划大纲
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交通篇：
路网密集，交通便利
路网：
至CBD：京通快速、朝阳路、朝阳北路、两广延长线
至首都机场：壁富路、机场二高速
高速路：京津高速、京津塘高速、京沈高速、京哈高速
轨道交通：
现状：地铁八通线、6号线（物资学院站）
规划：地铁八通线和规划建设的M6、S6、R1、R1支等8条
公共交通：
619路（翠福园小区-五路桥东）
619路公交车
物资学院站
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公司项目运营策划大纲
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交通篇：
本案
物资学院站，地铁6号线价值凸显
距离地铁6号线3公里；
年底即通车，地铁价值凸显；
北京东西向大动脉，与多条地铁线路实现换乘。
物资学院站
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公司项目运营策划大纲
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交通篇—微观交通：
宗地微观交通非常发达，目前周边四至道路已修建完毕或正在建设；通过宗地西侧的商务园中路或温榆河东路可快速到达朝阳北路。
公交站点(如图所示)：翠福园的东侧和南侧有两个公交站点，有公交车924、319、1路、3路小巴(可直达通州城区，在北关环岛可换乘多辆公交车直达城区)，还有直达市区的846、930路(可直达朝阳门、呼家楼)。
未来规划：宗地北侧的潞苑北大街直达东五环；温榆河西路可直接机场二高速。
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公司项目运营策划大纲
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四至篇：
商务园区住宅地块，价值上升通道良好
商务园区内住宅用地，政府规划利好，已有多家企业入驻，未来租售可期，价值上升通道良好。
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公司项目运营策划大纲
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地块
C2-8
地块
C2-10
C2-9
C2-7
C2-6
1
3
2
1
2
3
4
8
5
6
7
4
5
6
7
8
地块北面的高压线
地块西面开始了建筑
地块南面有6层楼
现场有变电站
地块中间有30m道路
地块南面的高压线
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公司项目运营策划大纲
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