北城新区项目整体定位与发展战略报告课件.ppt

文档介绍：项目分析思路
项目属性界定
区域价值挖掘
1
2
客户 价值挖掘
4
产品价值挖掘
3
项目发展战略及整体定位
6
7
宏观趋势研判
核心问题解析
5
项目整体规划布局及分期
8
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北城新区项目整体定位与发展战略报告
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临沂位于山东省南部，与北京、上海距离在500公里以内，是全国排名第三的商品集散地及贸易中心
临沂地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置，位于京沪高速的中点，，连接长三角和环渤海湾经济圈。
临沂是山东省土地面积最大，人口最多的地区；现辖九县三区， 总人口1015万。
临沂市交通十分便利，拥有海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络，集中了全国各地的商贸物流交易。
各类批发市场为依托形式，共1000多处商品交易辐射全国20多个省、市、自治区，业务拓展到亚、非、欧等30个国家和地区
商贸物流也已成为临沂的特色支柱产业，形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局
上海
北京
临沂
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北城新区项目整体定位与发展战略报告
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区位——处为发展中的政务新区，政府部门已经迁入，区域价值认知感已经形成
在新一轮城市总体规划中，北部新区职能定位为：市政服务中心、文化体育中心、科研教育中心、滨水休闲度假区、中高档住宅区
政务新区的迁入，给南坊的发展带来强势的拉动
公职人员跟随政务新区进入，带动区域人气
北文
中商
南工
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北城新区项目整体定位与发展战略报告
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配套——交通路网发达，但公交班次及商业配套缺乏，入住率低，形成区域陌生第一印象
解放路
滨河大道
金雀山路
滨河路
经四路
沂蒙路
通达路
通达路
沂蒙路祊河桥
沂河大桥
九曲沂河大桥
市区中心
新市政府
老市政府
三和大桥
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本案
沂河北大桥
青年路
三和六街
三和五街
三和六街
三和街
通达路
沂蒙路
沂蒙四路
沂蒙六路
沂蒙二路
沂蒙十路
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北城新区项目整体定位与发展战略报告
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地块指标——项目处于南坊中央位置，地块方正，中等规模，无强势景观资源，容积率及产品类型均无限制
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祊河景观带
沂河景观带
项目名称
沂龙湾
澜泊湾
齐鲁园
本项目
杏坛文化家园
城市主人
月澜湾
占地面积（亩）
1184
723
350
255
200
174
134
新市政府
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北城新区项目整体定位与发展战略报告
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地块周边——东西两侧为政府公务员社区及还建房干扰；北侧为城市拓展用地，目前还未规划；南侧为政府保留用地
地块西北角
大官苑社区
地块东侧现状
地块西侧
地块内部现状
地块北侧三和六街
地块东侧
三和六街
三和五街
沂蒙四路
沂蒙六路
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北城新区项目整体定位与发展战略报告
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项目属性界定——政府新区、无强势景观资源、中等规模的房地产开发项目
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北城新区项目整体定位与发展战略报告
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世联对开发目标内在逻辑的解析1——短平快是项目首要前提
短平快
开元目标
精品
服务于北部新城扩张
低价倾销
同等价格预期下，产品超出期望（精品路线）
稀缺产品
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北城新区项目整体定位与发展战略报告
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世联对开发目标内在逻辑的解析2——精品核心关注于产品力和营销力的提升
精品项目
城市价值
区域价值
产品价值
营销价值
产品提升空间分析
关键在于产品和营销价值的构建
户型
建筑
园林
配套
风情
应用性评估
对产品去化的影响
对价格提升的影响
成本增加
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北城新区项目整体定位与发展战略报告
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