文档介绍：项目开发建议
商业市场
办公楼市场
酒店市场
公寓市场
宏观经济环境分析
城市规划分析
地块研究
需求分析
竞争
/SWOT分析
第一阶段：背景分析
第二阶段：市场分析
第三阶段：项目策划
总体市场定位
结合发展商发展战略
各类型物业开发建议
财务评估
研究方法
研究思路
规划及分期开发建议
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国际广场项目定位报告专业版
服务内容
此次服务的总体目标是通过以下核心内容的建议，提出符合市场、风险小、可实施性强的发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图。
把握项目发展主题与方向
构建项目物业种类、功能及规模
明确各个物业产品类型及规模配比
明确商业物业的功能、规模、业种业态布局及经营管理模式建议
提供项目分期开发建议，建议各期开发物业类型、规模等
为了达到上述目的，我们将分析以下内容：
分析天津、开发区及周边的宏观社会经济环境，这将包括对项目所依赖的社会经济基础、产业发展环境、房地产市场环境的分析、城市整体规划分析；分析项目用地的特点并且分析项目发展的机会和局限性
研究市区及周边区域各公建类物业类型市场的发展特征及未来发展趋势。
选定项目潜在的竞争对手，并确定本项目相对于竞争性项目的优势
研究并确定项目发展内容的需求情况并为项目确定适宜的市场定位
为项目明确适合的定位方案后，并针对这些方案进行财务分析
在基于分析市场供应、需求情况以及在财务分析的基础上，最终确定项目的发展方案，这些开发内容将体现开发商最大化的财务收益
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国际广场项目定位报告专业版
宏观环境分析
地块分析
整体市场研究
区域市场研究
需求分析
定位分析
经济测算
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国际广场项目定位报告专业版
宏观环境分析
经济概况
经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，期间年均增长率约为14%，明显高于全
人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到5177美元，按照世界银行2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入，在全国31个省(自治区、直辖市)中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区
固定资产投资稳步上升。，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势
在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段
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国际广场项目定位报告专业版
宏观环境分析
经济概况
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天津市GDP近年来快速增长，但对于北京50％的比例，其社会消费品零售总额占GDP比例较低，天津市消费品零售市场具有较大的发展潜力
天津居民消费价格指数从2000年至2006年，平均在100以上，尤其在2003年后，连续四年高于100，这说明，天津市经济已经迈入快速发展轨道，市场消费价格表现日趋活跃
天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱
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国际广场项目定位报告专业版
宏观环境分析
经济概况
天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增长， ，，增速居各行业之首。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高
按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50% - 60%，处于温饱阶段；达到40% - 50%，进入小康；当达到20% - 40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕
天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段
居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展
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宏观环境分析
经济概况
天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在75％ - 78％之间。
天津城市居民