文档介绍：项目定位决策模型——取势，优术，明道
项目发展空间
限制条件
Q2:市场环境
Q3:项目条件
Q1:业主目标
Q4:竞争及客户
项目定位
取势
优术
明道
案例研究
*
地产项目二期定位报告专业版
*
开发商基于项目的开发目标？
*
地产项目二期定位报告专业版
*
广泛的市场知名度
开发目标
我们对客户目标的理解：
价格提升
品牌提升
标志性项目
企业视野：好品牌
竞争视野：好口碑
*
地产项目二期定位报告专业版
*
发展商目标分解——标志性项目成为目标的核心
标志性项目
目标
诠释
短期：提升项目价值，带动二、三期销售；
长期：提升区域价值，带动后期1000亩项目实现更高的价值
价格提升
企业品牌
短期：实现市场同类型项目，同类型产品的相对高价，引领价格的走势，成为别人定价的标准之一；
长期：提升区域价格。
短期：通过标志性项目的打造，对于市场的引领作用，建立企业品牌知名度和影响力，逐步实现品牌美誉度和忠诚度；
长期：为后期1000亩缺乏景观资源的项目和其他项目服务
*
地产项目二期定位报告专业版
*
市场关键词1：多核化发展 多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡
长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能
多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展
第一阶段：单核心扩张
第二阶段：多核化发展
第三阶段：都市群形成
主城
核心
核心
核心
核心
长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成
*
地产项目二期定位报告专业版
*
市场关键词1：多核化发展 从城市发展进程看，长沙正由单中心向多中心演变，多组团发展，城市外扩趋势明显，是城市向城市群发展的重要过渡
单核发展阶段
“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”
城市结构：２０００年以前，以五一商圈为核心，省府、市府聚集，城市单核特征明显；
十五期间，按照“尊重历史、面向未来”和“西文东市、拓南兴北”的规划思路，以经营城市的理念，通过五一大道的改造、市府、省府的搬迁等，拉开城市扩张骨架；
十一五规划提出，“一带两区、三线四城”的发展战略； “一带”即将湘江风光带作为城市的品牌来打造；“两区”是以省府、市府为中心的两个新城区，充分发挥其带动作用和辐射作用；“三线”是致力于高速铁路、城际高速公路和城市轨道交通建设，积极推进长株潭一体化；“四城”指暮云、捞霞、高星、含浦四大组团建设。
中心板块
城南板块
尚东板块
芙蓉北
市府麓谷板块
体育新城
麓南板块
月湖
星沙
板块
西文东市，拓南兴北
*
地产项目二期定位报告专业版
*
长沙房价进入快速增长阶
段，2006年全年涨幅仅6％，
而2007年上半年涨幅就达到
13％。
2002~2006年商品住宅销售价与面积
从2001-2006年，长沙市商品
房销售面积快速增长，年均
增长率约为38%
市场关键词2：增量市场 市场逐渐进入快速发展期，价格和成交量呈现跳跃式增长
历史回顾：市场化进程
长沙长久以来，经济适用房和政府福
利房来解决居民居住需求，房地产市
场化程度不高。近几年此情况才发生
改变。
很多大的单位、机关都会自建安置房
或与开发商合作建房，住房补贴比较
高；目前的购房者一般都拥有2套房
子，第一套是房改房，第二套是单位
的福利商品房
*
地产项目二期定位报告专业版
*
市府西移
省府南迁
新河三角洲崛起
高桥市场群
市民观点“现在的长沙比以前大多了”
东：体育新城的建设
南：省府南迁，大量土地供应
西：市府西移，岳麓资源、人文并举
北：新河三角洲崛起
市场关键词3：政策主导市场 规划先行，供应跟进，城市快速扩容，市场逐渐启动
现状透视：市政配套置后
城市的快速扩张，使得市政配套无法跟上城市的快速发展，公交、公建及不完善，居住区域也十分不成熟，完全依赖周边客户投资客户等。
例如在城南的某个地方，楼盘已经建了起来，但周边什么都没有，出租车都打不到，更没有公交了，路也没有通，要到市中心的话，需要绕路走才能到。
城东
城南
城北
城西
代表楼盘
绿城桂花城
奥园
湘江北尚
蔚蓝海岸
未来土地
13km2
14km2
22km2
20km2
*