文档介绍：思维导图
市场扫描——市场特征总结
项目分析——项目价值挖掘
综合研判——定位初步探讨
定位建议——项目定位建议
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项目开发方向建议方案专业版
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市场扫描
达利大厦
隆生广场
风尚国际
世贸广场
国商大厦
华阳大厦
大隆大厦
双子星国际
盛丰商务
信合大厦
峰璟国际
凯宾斯基
港惠新天地2期
水印尚堤
城市天地
凯宾斯基
瑞嘉大厦
财富电子大厦
公寓型产品
写字楼产品
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项目开发方向建议方案专业版
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写字楼租售情况
区域
代表物业
均价
物业档次
租金
空置率
惠城商业中心区
华阳大厦
6000元/平米
中
30
18%
隆生商业广场
不售只租
高
40
60%
世贸中心
6500元/平米
高
40
50%
风尚国际
未办证
低
25
25%
江北
双子星米
高
40
20%
大隆交银大厦
5800元/平米
高
40
38%
德赛大厦
5800元/平米
中
—
20%
峰璟米
高
—
——
盛丰商务大厦
5800元/平米
中
30
40%
信合大厦
5700元/平米
中
—
70％
凯宾斯基
预计超过8000元/平米
高
—
——
结论：目前写字楼物业售价集中在5800-8000区间内，租金在30-40元/平米，且空置率较高。整体市场供过于求，表现疲软。
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项目开发方向建议方案专业版
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写字楼特征总结
惠州写字楼市场集中分布在惠城商业中心区和江北片区，而江北片区依托其政治金融中心的规划，行政办公氛围大大优于以商业为核心的惠城片区，无论从写字楼的档次、售价、租金、空置率等各项指标均引领惠州市场；
惠州写字楼售价集中在5800-8000元/平米区间，租金在30-40元/平米范围内，但是从目前空置率来看，写字楼市场处于供过于求状况；
江北片区的凯宾斯基及峰璟国际分别是5A甲级及甲级写字楼，在标杆区域中树立了惠州市写字楼市场的标杆产品，同时其价格8000元/平米也意味着惠州市写字楼的价格上限；
5A写字楼的标准是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。其中对硬件的要求包括，空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统 、闭路监视系统、防盗报警系统、停车场管理系统、综合布线系统、无线通信转发系统、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制、广播音响系统等等，而本项目要满足以上条件，存在一定难度。
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项目开发方向建议方案专业版
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写字楼市场于本项目的意义
肉搏战
？
基于以上对惠州写字楼市场的分析，市场部认为，肉搏战没有必要，原因如下：
从区位上看，江北片区拥有行政金融中心的先天规划优势，而项目所在的商业中心地带办公环境不佳。此情况可类比于深圳的地王商圈与福田中心区，地王大厦可谓深圳形象写字楼，但长年来，其转手价格、租金水平却略弱于福田中心区写字楼，这就是区位因素；
从现有项目售价来看，凯宾斯基及峰璟米已是价格上限，若本项目不计成本的打造成高端，通过一定营销手段使得售价与其持平，但此均价与公司目标仍然有一定差距，而倚靠市场自然增长的期望不可控因素过大；
故，市场部建议，项目应该抛弃固有思维，改变写字楼定位方向，另辟蹊径。
思考：
项目是否应该定位成高端写字楼，与江北现有5A甲级写字楼展开肉搏战？
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项目开发方向建议方案专业版
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市场特点
写字楼市场供大于求
高端写字楼集中在江北片区
目前写字楼的价格上限8000元/平米与公司预期有较大距离
项目属性
项目所处商业核心区，而非金融行政中心
项目现有规划不足以支撑高端写字楼市场，改造成本巨大
综合研判
项目不适宜开发为写字楼。
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项目开发方向建议方案专业版
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