文档介绍：（北京）昌平小汤山2400亩
综合体定位分析报告
项目开发部
2008-8-20
目录
报告正文
项目基地简介
北京市大东流苗圃（北方国家级林木种苗示范基地）位于北京市昌平区小汤山大东流村南，始建于1965年。苗圃（基地）占地2348亩，分为南北两区，其中北区约为1148亩，南区为1200亩。经过多年的发展建设，现形成林木钟苗，花卉、绿化工程三大主导产业，年生产绿化苗木200万株，品种200多种，花卉300万株，品种100多个，绿化工程施工养护面积达到20万平米的北方国家级林木种苗示范基地。
基地现状
南场位于昌平区小汤山镇土沟村北，温榆河东岸，距高速机场线北七家出口仅3公里。其中建筑占地130亩，现为温榆河会议中心（占地面积13万平方米，195亩，，）。其它1070亩为绿化苗木。
大东流苗圃北场位于北京市昌平区小汤山镇大东流村北，总占地1148亩，基地上方现为各类绿化、花卉苗圃及其一部分办公和设备用房。北场中间被北四环穿越，不具备成片开发的优质基地资源。
分析概述
项目本身所处区位为昌平区小汤山镇大东流村附近，交通通达性较好,处在北京一小时车程辐射之内；项目位置为温榆河生态走廊昌平段，周边是已经成型的别墅区，景观资源和地块价值已经被市场充分承认，项目产品开发具备潜在的市场认知度。从项目立地情况看，尽管2400亩由南北场分开，造成无法进行大片区规划设计，但是单场1200亩的体量也足够进行产品形式的丰富和优化，具备充足的挖掘空间，尤其是南场紧邻温榆河河岸（带高尔夫球场）可开发产品丰富，大片区政策具有连贯性，生态、环保和可持续行发展思路符合温榆河生态走廊规划理念。
项目定位基础
温榆河历史
温榆河——北京最古老的天然河道
温榆河首次载于史册时名为“温余水”，简称温水，直至辽代，始改今名。温榆河为潞河上游，属海河水系，是北京地区最古老、最重要的一条天然河道。温榆河正源为关沟水，出自关山，流经今北京市海淀、昌平、顺义、朝阳、通州等五区，至通州北关闸为止，全长约60公里。通州北关闸以下河道，名为潞河，东注于海。
三国时期，曹魏引白沟河入之，开为丰虏渠。隋代循平虏渠故道，并利用滹沱河下流一段河道，开修为永济渠，直至唐代仍沿用之，通称御河。明清时期，卫河成为京杭大运河从临清至天津的一段，北接潞河。相对而言，潞河称北运河，卫河称南运河。无论潞河与卫河，还是直隶其他各天然河道，都汇于“海河一门”，均属海河水系，而总归以“天津为众水出海之路”。由此，温榆河下流既与河运相接，又与海运相通，成为全国水路运输的重要组成部分。
不可替代的自然人文胜景
温榆河流域几乎到处都有历史遗迹与遗址：如居庸关至南口，有塔跨于街，谓之过街塔，塔之下拱如石桥，两边雕刻金刚像，杂以佛经，工巧精绝，字称上品；又如州西约8里之昌平旧县，建有“狄梁公（仁杰）祠”，自唐代以来，每年四月初一开始举行“赛会”，方园数百里的人皆赶赴庙会，热闹非凡，此祠元代重建，明代加以修缮，而“赛会”沿至于清。
此外，在百望山下有“玉斗潭”，深不可测。其北10里为灌石，驻跸山在此。西望白虎站，深若天井。山上建有栖云台，山下有石林、石釜，金章宗曾游于此。
温榆河上游特别是昌平地区为北京北部交通要冲，是辽、金及元、明、清五个朝代帝王“北巡”的必经之路。如今这一路上，诸多“行宫”、“驿馆”与“驿站”，昌平又名榆河驿，或称昌平驿。
由于昌平州东南有“海子”，“水燠如沸”，名新汤泉，为名泉之一，泉水四时常温，浴之可治疗疾病。
至嘉靖时，因温榆河下流之沙河为明帝视察陵寝之路，因此建有行宫，环以城池，名为巩华城，并设官戍守，南护京师，北卫陵寝，东可蔽密云之冲，西可扼居庸之险，实际“增一北门重镇”。总之，温榆河流域特别是上游地区，拥有山川风景、水利、温泉等自然资源，也有着社会政治、经济、军事、文化等诸多方面内容的资源，是人们休闲与文化旅游的良好场所。
温榆河生态走廊
2002年，北京市政府投入15亿元资金，建设“温榆河绿色生态走廊”，形成了沿河道200米的景观绿化带，，共达167平方公里的绿色汪洋生态区，优越的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。市政府倾力打造温榆河绿色生态走廊，营造“最佳人居环境”，温榆河别墅带的优势即体现在其天然形成的自然环境，温榆河古老的河道孕育了延河生态带和天然湿地景观。
温榆河绿色生态走廊规划原则
“以水为魂，以绿为体，以人文本”，突出温榆河的景观价值和生态功能 。
优化用地功能布局，形成以绿色生态旅游带串联建设组团和旅游居住小区的“珠链式”布局功能。
与周围地区已审定的各项规划相衔接。
温榆河别墅带