文档介绍：谨呈:无锡阳光置业有限公司
南京阳光聚宝山项目定位报告
世联地产全程代理项目工作流程
第一阶段
市场调查与营销战略确定
第二阶段
至今工作
第三阶段
第四阶段
工作
成果
南京市场研究
项目片区市场研究
项目本体分析
项目竞争分析
相似案例研究
项目的区域、市场研究
项目整体定位
项目的物业发展建议
项目物业发展深化建议
配合设计院的规划调整
销售的前期准备
销售筹备跟进工作
销售团队组建及培训
为销售做好充分准备
销售过程中的策略调整
销售节奏和目标控制
配合发展商完成回款及品牌建设需求
根据客户反馈结果进行再次研究及论证
终端客户深度访谈及检验
具体方案落实
中期沟通的回顾
市场方面结论
南京——城市化加速阶段,房地产市场看好
区域——自然资源丰富、基础配套缺失
项目——低端物业启动,市场形象差
开发商目标理解
资金的快速与安全的回笼
客户层次的升级,并实现价格的提升
对于一期项目形成配套与销售上的支持
从现状到目标实现所面临的问题
从现状到目标的实现
问题一
问题二
问题三
我们的资源到底能够辐射怎样的客户,谁才是我们真正需要与能够吸引的客户?
客户定位
项目定位
规划调整
针对客户,我们提供怎样的产品,同时又如何充分发挥地块的价值?
在项目定位后,我们如何结合一期已有的规划,对二期的规划进行调整?
项目研判
1、城市距离角度 项目属于主城范围,距离城市中心仅30分钟车程;
2、城市发展规划角度 根据南京市总体规划,到2010年,重点发展一城三镇,培育三个新市区(东山、仙林、江北),拉开都市发展区框架,本项目位于城市发展结构的两条轴线交界处;
3、片区发展角度 其中,与本项目邻近的仙林片区将重点发展为以高等院校为支撑,以科技产业为先导,未来建设为集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的综合性新区
1、城市发展决定了项目所具备的城市属性
30 分钟
项目片区
紧靠南京最知名的紫金山风景区,近玄武湖公园,景观资源丰富;
周边齐集高尔夫、马会等高端配套;
沪宁高速、绕城高速等四通八达
钟山高尔夫
南京马会
仙林新市区
紫金山
栖霞区中心
聚宝山
玄武湖
2、周边资源决定了项目所具备的豪宅属性
杭州西湖风景名胜区
深圳香蜜湖
香港半山别墅区
拥有自然资源的城市豪宅区
项目研判
3、地块条件决定了项目所具备的稀缺属性
04-05年出让容积率1以下地块
主城
1
百家湖花园
2
钟山美庐
3
栖园
4
5
山河水
当前在售别墅项目
6
蒙塔卡利
7
奥斯博恩庄园
8
巴厘原墅
9
香山美墅
10
钟山国际高尔夫
序号
地块坐落
区县
容积率(≤)
1
六合区马集镇振兴路地块
六合区
2
江宁开发区,东至南师附中、南至吉印大道、西至九龙湖、北至开发区地块;
江宁区
3
六合区马集镇街道居委会何营村(振兴路农民康居工程二期),南至泓洋路、北至农商路
六合区
1
4
秦淮区门东A片及沿河地块
秦淮区
5
"江宁区科学园弘景大道以西、学八路以北(01-A地块)
江宁区
6
江宁区科学园弘景大道以西、学八路以北(01-B地块)
江宁区
7
江宁区汤山镇温泉路以南、汤水河以西、汤铜路以北、规划路以东地块
江宁区
1
南京当前在售别墅项目以及近两年出让的低密度用地基本集中在江宁、汤山、禄口等外围区域,城市圈内别墅项目屈指可数
本项目
项目研判
本项目地块所具备的三大价值点
项目研判
价值点一
价值点二
价值点二
未来的城市发展区域
属于市区内的低密度项目
景观资源与高档配套的结合
项目研判
仙林大学城
南京马会
钟山高尔夫
栖霞区配套
项目外部邻近城市高端配套,但缺乏生活基础设施;
紧邻交通干道,影响大;内部各个地块分别受容积率限制;
别墅受一期影响,南望紫金山视野受阻
紫金山
紫金山
本项目地块所具备的不利因素
客户定位
市场角度
南京购房——购买力金字塔
价格区段
身份描述
顶层
上层
中层
下层
10000元
8000元
6000元
3000元
主要为军队高干、国企老总、政府官员与少量私营业主,包括异地置业客户
主要为国企高层,事业单位的领导与私营业主
国企与事业单位的中层,包括大量的新南京人
大量的南京原住居民,与新来南京扎根的年轻人
代表楼盘
锋尚国国际 世茂滨江新城
天泓山庄 亚东名座
万科光明城市 中海塞纳丽舍
威尼斯水城 幕府佳园
南京市场现有的客户构成
迅速膨胀的阶层