文档介绍：君临国际商业中心商圈结构研究报告
部门：招商部
市场调查：舒发云王发风胡发景
审核：王发芸
整理：JOE
2010-10-10
第一部分、总体商业环境调研
影响商业用地开发成功的因素很多，如人均GDP、城市的人口，城市的总体消费 能力，消费水平与消费结构，商业圈半径，商业贸易及旅游开发的繁荣程度及其 影响力，商业屮心所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。 而要成功开发商业屮心，必须要与当地的环境相符合,在业态上形成自己的特色, 做到业态经营主与地产开发商双赢。
调研种类
核心商圈范围测量
如实记录所及范围边界道路名称，标志性建筑物、商场、银行、学校、医院，勾 画出测定范围的区域图，估算区域而积；
（见附件） 次要商业圈范围测量
如实记录所及范围边界道路名称，标志性建筑物、主要商业屮心，勾画出测定范 围的区域图，估算区域而积；
（见附件）
核心商圈结构普査:
在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客 的集屮度也较高;
核心区的主要资料
经济指标
城市经济指标：人口、国内牛产总值、社会消费站零售总额
北仑现有常住人口如万，流动海员人口业万，外籍工万，游客70万人次。国 民牛产总值200多亿丿匕,人均牛产总值50000多丿S全年实现社会消费品零售总 。其屮批发零售贸易企业实现零售额3OL亿元；餐饮业实现零售 。。
居民经济指标：人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数
人均可支配收入达到19693元,农村居民人均纯收入达到9110兀,城镇居民人均 消费支出11758 7L,农村居民人均牛活消费支出7224元,%；
其他经济指标及政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析及周边主要城市商 业物业发展水平的比较
（见附件）
道路交通状况
主要交通干道，牛活道路的路而宽度，道路状况，人行道宽度，道路通畅程度、 道路隔断状况、泊车状况
在早屮晚三个吋间段，在可行使车辆的道路的出入口处的车流量（定性）、车流 方向、车流结构、车流速度
主要路口人流量（最高、最低、口均、波动）（流向、性别、结构）
（见附件）
公共交通状况
大、屮巴车站位置
大、屮巴的起止站点、途径线路及经过主要的牛活区、发车频率及候车时间 地铁的规划
（见附件）
商业环境状况
商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、核心商圈内己建成的300M2以上的零售商业：业态形式、经营规模、商品结构、顾客结构、商 品陈列、商品价位、客流情况、经营业态、物业管理、月租金
北仑主要的商业网点：华山路，嵩山路，新大路，东河路，明州路，曼哈顿商业广场，宏基商业广场，金汇百货，阳光百货
主要商业街
经营规模
商品结构
顾客结构
商品价格
客流情况
经营面积
经营业态
平方天租金
华
III 路
北仑的中心商业街, 山个人购买，商户承 租，没有统一的管理,
品牌服装为丄，
年轻的I. 薪阶层，时 尚女性
中高档
客流戢比较大
店面面积一般在
40-160平方
以服装为主,餐饮, 娱乐比例不大
按40平方计算，租金从 力按折合价格算为：3- 元毎平方天
•4 A 咼
III
路
北仑的特色餐饮街， 山个人购买，商户承 租，山政府统一规划
衙鲜为丄，川菜，西餐，特 色菜次之
年轻的工 薪阶层,社 的屮坚 份子为主
中档
单店人流最在
100人次左右
面积一般在
200-300 平方
餐饮
均价在0. 9-2元
新大路
新大路的沿街店血产 权多数为所在地皮一 大路村集体和本地个 人所购买拥有：部分 为房产开发商和各局 单位拥有。
杂牌服装，加贝等
T薪阶层. 打工族
中档为主， 兼顾高低 档
客流帚相对比华 山路与东河路要 大
面积一般在40-50 平方
服装,餐饮，超市
按40平方计算,租金从6-10 万按折合价格算为：4- 元
东 河 路
北仑的次商业街"由 个人购买，商户承租， 没令统一的管理,
服装，鞋，日用品,餐饮为 主
中高档
客流戢比较大
面积一燉在
30-100-200 之间
服装，餐饮
服装在5元左右
餐饮在2元左右
明 州 路
北仑的商业主「道, 山个人购买以后自行 出租.
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以年轻时 尚的口领 为主
中高档
北仑客流量最大 的街道
店面一毀在200平 分割
左要是金融业，
通讯，