文档介绍：宁南贸易物流区项目复盘分享
宁南贸易物流区项目复盘分享宁南贸易物流区项目复盘分享分享内容技术成果展示24核心问题解析3服务经验分享项目背景介绍1
分享内容
技术成果展示
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核心问题解析
3
服务经验分享
项目背景介绍
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PART1 项目背景介绍
项目位于宁波奉化市方桥镇，定位为市级的“宁南贸易物流区”
项目基本情况
方桥
奉化
宁波市
北仑港
15km
11km
40km
奉化城区
方桥
鄞州
宁波中心区
北仑港
栎社机场
1
区位交通：奉化市方桥镇，三面连鄞州区
项目规模：，
用地属性：用地分散且属性复杂，涉及21个自然村的村庄拆迁和用地范围内复杂的厂房拆迁问题
产业资源：有一定的厨卫和服装产业基础，二产为特色
受宁波城规院委托，世联负责宁南贸易物流区总体规划项目的产业研究、功能分区、业态配比等相关工作
合作关系解读
宁波市发改委——
宁南贸易物流区总体规划
宁波城规院
负责宁南贸易区总体发展规划，包括功能分区、用地规划、产业功能布局、道路交通组织规划等
上海世联
受宁波城规院委托，负责项目总体定位、物流产业研究、产业空间布局、各功能区体量配比、财务测算等
在正式服务之前，世联需将重点园区的规划和发展现状、拟发展产业的已有研究成果、招商对象的行业属性和需求特征研究整合
世联介入背景
市场竞争、产业发展、招商对象
市场竞争
产业发展
招商对象
宁波物流园区数量众多，在产业定位和功能规划上需充分考虑宁波空港物流园区、宁波陆港物流中心等重点项目对本案的影响
对于项目产业发展，政府有初步意向，并委托浙江工商大学形成钢材、冷链、汽配、电子商务、家电、家具和有色金属七大产业专题研究成果
项目潜在招商企业众多，阿里巴巴、苏宁、博洋、维科、华东城等纷纷表达入驻意向
在正式服务之前，世联需将重点物流园的规划和发展现状、拟发展产业的已有研究成果、招商对象的行业属性和需求特征研究清楚
PART2 核心问题解析
如何切入项目，从多层次思考到核心问题的聚焦
核心问题解析
核心问题1：
核心问题2：
核心问题3：
产业发展方向问题？
项目的产业研究切入点和突破口是什么?
如何将产业研究与政府七大产业专题成果结合？
如何将细分产业与市场现状、项目本体等结合，得出具有可操作性的产业定位方案？
整体定位与功能分区问题？
启动区物业发展建议问题？
项目整体定位？
具有产业导向的功能分区和体量配比？
项目开发策略？
启动区物业发展建议（用地规划、业态建议、空间布局示意）等？
项目财务测算？
以长三角重点省市的产业发展规划为切入点，建立产业筛选模型，得出项目产业发展方向和细分产业定位
长三角重点省市产业发展规划
宁波
上海
江苏
浙江
产业筛选总样本
产业样本形成
首轮筛选
区域整体定位
产业分布与竞争
项目基础条件
产业发展方向初判
电子商务
冷链物流
城市配送
保税物流
专业市场
金融物流
二次筛选
产业发展现状趋势
宁波市场现状
专业市场业态定位
专业市场
产业发展现状趋势
宁波市场现状
项目基础条件
五大细分产业
产业细分定位
核心问题1
—项目产业定位
城市配送、电子商务、冷链物流、保税物流、金融物流、专业市场等六大细分产业定位
核心问题1
—项目产业定位
Step 1
Step 2
Step 3
Con 1
Con 2