文档介绍：提纲
分析篇：
宏观市场大势分析
市场竞争分析
企业价值分析
消费者研究
项目本体分析
定位篇：
客户定位
产品定位
形象定位
营销思路：
如何内部竞合？
营销如何先行？
2020/12/31
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合富辉煌山东邹平山南新地块项目前期定位和营销策划提案
宏观市场大势分析
市场竞争分析
企业价值挖掘
消费者需求分析
项目本体分析
分析篇
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合富辉煌山东邹平山南新地块项目前期定位和营销策划提案
邹平房地产市场整体供给及分布
邹平在售项目主要集中在老城区板块，但是新增项目无论从项目数量还是项目体量，新城区都占据了绝对多数。
未来市场竞争将主要表现为新城项目的竞争。
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合富辉煌山东邹平山南新地块项目前期定位和营销策划提案
本项目周边竞争分析
本区域内主要项目有新城中央、西王美郡二期、代家高层三个项目，湖光山色在开发周期上存在重合，潜在供应量预计近40万平米；
物业类型多样，兼具多层、小高层、高层住宅及别墅产品；
户型尺度偏大，以90-157平米舒适两室、三室为主；
周边项目档次定位以中高档为主。
邹平新城区各楼盘情况
项目名称
总建面积
建筑类型
户型
价格（元/㎡）
档次定位
备注
湖光山色
8万㎡
多层、高层
——
多层3100
中高档
尾盘
新城中央
15万㎡
多层、高层、小高层、叠拼别墅
104两室、135-157三室
多层3100
高层3500
中高档
在售
西王美郡二期
22万㎡
多层洋房
90-140 两室、三室
一期2800
二期未定
中高档
未入市
代家高层
6万㎡
高层
——
未定
中低档
二期未入市
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合富辉煌山东邹平山南新地块项目前期定位和营销策划提案
在售竞争项目—新城中央
概况
开发公司
山东兴盛房地产公司
地址
新城人工湖东南
总建面积
15万㎡
容积率
建筑形态
多层、高层、小高层、叠拼别墅
户型
主力户型
两室两厅、三室两厅
主力面积
104平米，135-157平米
均价
多层
3300元/㎡
高层
3500元/㎡
本项目08年12月27日推出158套房源，是新城区的标杆项目之一，但是由于价格较高，去化较难。
对本项目的启示：市场共识高端居住区并不能自动支撑高端项目，区域不是高端项目的唯一影响因素。
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合富辉煌山东邹平山南新地块项目前期定位和营销策划提案
潜在竞争项目-西王美郡二期
概况
开发公司
山东西王置业公司
地址
于祖山北侧
总建面积
22万平米
容积率
建筑形态
别墅，花园洋房
户型
主力户型
两室两厅、三室两厅
主力面积
90-140平米
均价
一期均价2800，二期价格未定
整个项目已售400余套（含团购部分，项目总套数为1446套），截止目前销售率约为30%，该项目面临资金不足、拆迁困难等问题，二期暂时没有大量房源推出。
该项目售价较低对新城区房价起到很大的压制作用。
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合富辉煌山东邹平山南新地块项目前期定位和营销策划提案
市场竞争分析小结
未来新城将成为邹平房地产市场竞争主战场。
典型竞争项目（新城中央、西王美郡）分析启示：
高端居住区域不能自动支持高端项目，高价导致去化速度慢。
西王美郡项目存量及低价格对新城区的房价起到很大的压制作用。
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合富辉煌山东邹平山南新地块项目前期定位和营销策划提案
宏观市场大势分析
市场竞争分析
企业价值挖掘
消费者需求分析
项目本体分析
分析篇
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合富辉煌山东邹平山南新地块项目前期定位和营销策划提案
公司发展历程回顾
2005年：优山美地，亮剑伊始，令邹平房地产界为之侧目！
2006年：湖光山色，天兴城相继收入囊中，布阵全城要地，奠定今日大局!
2007年：沉寂而精修，厚积而薄发，湖光山色未开盘即售过半，天兴城广泛求证，大胆革新，反复推敲，历时三年，易稿十次，最终落定！
2008年：天兴城、东方明珠双盘齐开，辉映邹平，两大项目同时开工。并以本项目邹平“地王”的气势收官2008！
2009年，四盘同时开工，多项目整合运营，天兴置业又将如何创造新典范？
天兴置业虽为邹平地产业界后起之秀，但近4年来的规模扩张与发展速度，令业界为之赞叹与震撼……
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合富辉煌山东邹平山南新地块项目前期定位和营销策划提案
企业