文档介绍：近年中国房地产宏观调控政策解析
一
对房地产行业及宏观调控政策的认识与分析
二
我国历年房地产调控政策评析
三
2011房地产宏观调控政策评析
房价因何
持续高涨?
一
对房地产行业及宏观调控政策的认识
需求增长
人口增长带来的刚性居住需求
大规模城镇化带来的刚性居住需求
城市居民生活水平提高带来的改善性需求:居者有其屋——居者优其屋
住房保障体系严重滞后,社会底层居民也只能购买商品房解决居住问题
供给不足
制约性的土地政策:中央政府严格控制非农用地总量
地方政府垄断土地供给:“地王”频现、地价高升,土地出让金占地方政府财政收入比例逐年攀升
房地产投资/投机行为
民间投资渠道狭窄,闲置资金没有更优的保值增值选择
税制设计缺陷,房产持有成本过低,一户多房包赚不赔
非市场因素
行业监管缺失,市场规范性差
国人传统观念
区域经济发展失衡
人口单向流动,一线城市压力过大
每年全国毕业大学生500~600万
农村城镇化,农村人口向城市流动
北京常住人口超1961万,年增60万
2010年北京商品房销售面积1639万平,约折合20万套
房地产行业是重要的民生产业,满足人民安居乐业的生活需求是其基本使命。
一
对房地产行业及宏观调控政策的认识
房地产行业的意义?
宏观调控的目的?
促进房地产市场供需总量、供需结构平衡,实现房地产业与国民经济协调发展,保障国民安居乐业,社会和谐稳定。
宏观调控的方式?
战略调控:从法律和行政角度出发,对市场环境进行全局性的引导规划,维持供需总量和供需结构平衡,保证住房保障体系的建立。
政策调控:运用货币、财政、税收、土地等政策措施进行经济型约束,对市场价格波动进行调节,维持市场短期局部的稳定,规范和发展房地产投资市场和消费市场。
房地产调控≠房价调控
1998年~2010年全均房价走势
第一阶段:1998-2002:住房制度改革
背景:1997年亚洲金融危机爆发,我国经济出现通货紧缩
意图:刺激消费,拉动内需,摆脱经济低潮
手段:“房改”,住房分配货币化
效果:激活了房地产市场,推动房地产业进入新的市场化发展时期
第一阶段
二
我国历年房地产宏观调控政策评析
1998年~2010年全均房价走势
第二阶段:2003-2005:确立房地产为国民经济支出产业
背景:房地产投资快速增长,房地产信贷制度不完善的潜在风险
意图:促进房地产市场持续健康发展,拉动国民经济增长
手段:确立土地“招拍挂”;对房地产企业加大信贷力度(拉动增长);调整个人住房贷款政策,二套房提高首付比例(抑制过热)(土地、货币)
效果:引发地方政府”圈地热“,房价加速上涨。
第二阶段
二
我国历年房地产宏观调控政策评析
1998年~2010年全均房价走势
第三阶段:2005-2007:稳定房价
背景:全国性房价快速上涨成为社会关注焦点
意图:抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房价
手段:05年国八条、新国八条;06年国六条、九部委十五条;07年进一步深化(货币、税收、土地)
效果:开发投资开始平稳增长,住宅开发结构部分改善,但房价仍持续上涨,到07年下半年涨势有所放缓。
第三阶段
二
我国历年房地产宏观调控政策评析
1998年~2010年全均房价走势
第四阶段:2008-2010:从抑房价到保增长再到抑房价
背景:前一轮调控初现成效时,08年世界金融危机扩大
意图:确保GDP高于一切,政策救市
手段:货币政策由从紧转为宽松(08年上半年五次上调准备金率并增加房企税收,下半年对个人购房降税、降贷款利率、降首付比例);09年底开始再度加强房价调控力度,10年新国十条起开始以各种手段进行限购,房产税登场
效果:上一阶段房价调控前功尽弃,09年放量大涨,10年房价“再创辉煌”
第四阶段
二
我国历年房地产宏观调控政策评析
政策高压逐步形成
“国十一条”;
《个人贷款管理暂行办法》;
新“国十条”;
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》;
《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》;
《关于土地增值税清算有关问题的通知》;
《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》;
严格执行差别化房贷;
《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》;
“国五条”;
住建部等限制公积金贷款购房首付比例;
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》;
《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题
的通知》;
201