文档介绍：化解地块高容积率的方式研究
化解住宅高容积率压力,提升容积率的手段主要有以下手段
提升容积率手段
2拔高楼宇高度——超高层
1标准层消化——扩大标准层面积:增加进深、增加梯户比、增加户型面积定位
3功能转换——利用容易出高容积率的物业形态,帮助住宅消化容积率压力
4东西向围合排布——增加东西向拍布产品,增大整体进深同时满足日照
影响容积率因素1——标准层消化:梯户比,户均面积
项目
梯户比
户均面积(平米)
容积率
天悦龙庭
一梯四户
130
中信红树湾
一梯两户
160
建筑形式为一梯两户的板楼为主,少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼,建筑层数28—32层;
为提高容积率,采用了“v”型的楼宇布局,倾斜角度38度,兼顾了日照,充分考虑了景观。
点楼围合结构,平均进深较小,户型面积适中;
户型舒适度和朝向兼顾度较好,偷面积比例达到10%,。
户均面积越大,梯户比可相对较小单层面积大,容积率能保障;
户均面积越小,梯户比越大,保障标准层面积,实现容积率。
1
提高容积率水平——1标准层消化:扩大标准层必然极大降低户型舒适度,不建议采用
世联研究经验——有效消化容积率的手段如下三种:
增大梯户比
降低舒适度,与豪宅不匹配
增大户型进深
失去竞争优势,降低舒适度
增大户均面积
不能偏离定位过多
竞争对手由于较高的容积率压力,使得要么梯户比偏高,要么进深开间比过大,极大影响户型舒适度,故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下,尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式;
增大户均面积是比较有效的提升容积率手段,可根据实际情况有适度放大,但不能偏离定位过多。
1
提升容积率手段2——超高层研究
影响容积率因素——楼宇高度
总占地104616㎡,总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,;
幸福海岸以点式围合的建筑布局,围而不合,既保证了庭院空间的通透性和开放性,又恰到好处的保证了生活私密性;
一期6栋595户, 18层高,一梯四户为主,一梯三户和一梯两户为辅;
,全部为平均层数30层左右的点式住宅。
一期
二期
分期
楼层
楼宇高度(米)
容积率
一期
18
54
2..2
二期
30
90
楼宇高度直接影响容积率的实现,楼宇高度越高,实现的容积率越大。
,要满足容积率,必须有一定的楼宇高度支撑。
我们得出,最终决定是否建超高层,以及超高层建多少问题,与销售均价和开发成本的比值密切相关
楼盘
开发成本
销售均价
上海世茂滨江花园
1万元/平方米
3万元/平方米
南京世茂滨江新城
4193元/平方米
武汉世茂锦绣长江
6590元/平方米
福州世茂外滩花园
5000元/平方米
深圳高尔夫珑园
1万元/平方米
深圳金域蓝湾
4500元/平方米
9000元/平方米
珠海金域蓝湾
4500元/平方米
7500元/平方米
成都金域蓝湾
5172元/平方米
8981元/平方米
福州金域蓝湾
1万元/平方米
成都外滩
4000元/平方米
7500元/平方米
超高层规模
S比:
销售均价/开发成本
2
通过案例分析,我们发现决定是否建超高层,以及超高层建多少问题,与销售均价和开发成本的比值(S比)密切相关
超高层出现规律:是否出现超高要看市场成熟度,通过价格与成本体系对比,用S比来比较
超高出现规律:,售价远超成本时才有超高层实现基础,~
世联认为,按S比值大小可以将楼盘分为两种模式,;
1
2
3
4
5
6
7
8
9
S比=销售均价/开发成本
S比
楼盘
S比
价值主体
上海世茂滨江花园
3
南京世茂滨江新城
武汉世茂锦绣长江
福州世茂外滩花园
深圳高尔夫珑园
1
2
3
4
5
10
S比<2
S比>2
价值主体模式
拥有强势景观、溢价
形象主导模式
形象、容积率化解
楼盘
S比
形
象
主
导
深圳金域蓝湾
2
珠海金域蓝湾
成都金域蓝湾
福州金域蓝湾
成都外滩
7