文档介绍：世联_大连万科魅力之城项目营销策划报告
大连万科魅力之城项目营销策划报告
谨呈:大连万科房地产开发有限公司
20083>.
线索:
目标导向下的价值梳理与创造性解决方案
A
政府新农村三新工程
占地10万平米左右
万科魅力之城地块占地20万平米左右
其它开发商地块
占地30万平米左右
张前路
姚砬路
规划路
整体宗地指标:
占地面积:60万平米,共三部分
万科项目指标:
占地面积:20万平米
建筑面积:40万平米
容积率:
限高:约22层
高差:地势10度,西北高东南低,最大高差20米
产品:高层为70-90平米二居;小高层为90平米左右三居,部分多层
装修标准:万科标准化精装,标准600-800元/平米
大规模,中等密度,中小户型精装产品
本体认知——基础经济指标
A
本体认知——区位
宗地位于大连甘井子区前革镇堡村
距大连周水子机场3公里
距西安路城市副中心区10公里
距金州25公里
东南侧紧临泡崖居住区——大连最大的成熟居住区,拥有高认知度,规模350万平米,现有人口15万人
机场南侧紧邻“机场新区”,大连规划中新的城市副中心,甘井子区政府即将入驻,规划建设大量城市生活配套
区域目前尚无已开发项目
城市中心
商业区
泡崖居住区
Km
西安路城市
副中心区
3 Km
机场新区
大连周水子机场
10 Km
金州
南关岭
25 Km
城市边缘,相对陌生,紧邻大规模成熟居住区与未来城市副中心
A
本体认知——交通
公交车站点
BRT快速公交车终点站
3分钟步行范围内
火车站
516
716
远大公
交线路
马栏广场
西安路
商圈
BRT快速公交
公交车通达时间:至马栏广场20-25分钟,至西安路商圈30-35分钟,至火车站40-50分钟(正常通行时间)
BRT快速公交线路:连接西安路商圈,通达时间25-30分钟;车载客数量120人和180人,已于2008年1月28日通车
A
本体认知——交通
地铁终点站
前革
规划中的地铁2号线终点站前革站在本项目南侧3分钟步行范围内
地铁规划建成时间2015年
快速公共交通联系
A
本体认知——四至和配套
农田
规划路
张前路
自然山体
采石场
姚砬路
宗地
地块外现有商业
地块内现有小学
泡崖居住区
北侧规划路
北侧现状
地块内现状
万科项目
用地
地块四至:
北侧紧邻农田
南临10万平米政府新农村三新工程地块
西部30万平米待开发用地
东临张前路(规划宽度30米)
配套设施:
步行尺度配套:小学一所、幼儿园一所、低档商业
区域性配套:大型超市、综合性医院、餐饮、娱乐等生活配套设施主要依托泡崖居住区,车行15分钟
步行尺度生活配套较少,区域性配套可满足基础生活需求
A
大规模,中等密度,中小户型精装产品
本体认知——本体界定
城市边缘,相对陌生,紧邻大规模成熟居住区与未来城市副中心
快速公共交通联系
步行尺度生活配套较少,区域性配套可满足基础生活需求
快速联系下的城市边缘大规模居住物业
B
我们的目标
近期:快速回款,08年卖8万平米,09年卖16万平米,10年16万平米
远期:区域带动,持续拿地开发
B
08年目标的理解
正式3-4个月
蓄客期
27套
38套
110套
275套
高层(70-90平米2居)
23套
32套
90套
225套
小高层(90平米3居)
50套
70套
200套
500套
合计
12月
2008年
9月
11月
10月
100套/月
动力院景
70套/月
加州洋房
华南板块
126套/月
新星绿城
机场新区
100套/月
奥林园
泉水板块
155套/月
美域盛景
市场实现平均速度在100套/月左右
区域
平均消化速度
项目
本项目销售目标超越目前市场正常水平
问题:
相对陌生区域,无强势质素,
如何实现超越市场水平的目标
思考:我们有什么
——以发展的眼光,审视本区域的价值与机会
7>C
区域价值——三步走
1. 区域现状的属性判断
2. 区域之于城市发展方向与时间节点判定
3. 区域价值挖掘
C
区域价值——属性判断
城市核心板块
东部南部风景板块
西南科教板块
星海板块
西山板块
西安路板块
机场新区板块
泉水板块
华南板块
机场后
前革板块
Km
2点关键因素:
:距离城市中心距离较远
:区域目前几乎没有房地产项目开发