文档介绍：世茂外滩新城’09销售整改规划方案
【世茂外滩新城’09销售整改规划方案】
2008/12/17
世茂项目组
再战江湖
PART 1 解读南京房地产市场
PART 2 南京市场竞品项目调研分析
PART 3 项目课题及解决方法——销售
PART 4 客群分析及尾盘推广
PART 5 项目工程进度
PART 6 南京项目尾房推广计划表
目录
PART 1 解读南京房地产市场
南京市场方面:
1、在观望中等待。
2、专家认为南京楼市已渐渐复苏。
3、“好房换购会”交换心切,交换难。
城北区域方面:
1、地铁利好刺激南京购房人,城北“性价比”凸显;
2、部分过江通道位置将优化,有必要建新过江通道;
政府支撑:
1、南京高档房取消价格标准,只看面积和容积率。
2、南京公布首套房认定细则,有经适房再买仍算首套。
3、南京公积金贷款上限起点上调。
4、国务院“金融三十条”推出09年楼市必然复苏
媒体舆论:
1、南京市民购房,楼市下跌恐惧心理占上风。
2、南京2009年的房价铁定上调。
尚是认为
南京市场的刚性需求量比较大,一些差异性强的项目仍有自己的市场空间。
不景气的经济形势,将在09年较长的时间内的影响楼市,项目的推广必须结合一定的优惠措施跟独特的卖点,方能在平淡的市场中突围,并取得相对较好的销量。
政府以及市场的支撑,09年南京楼市将会慢慢复苏。
相关数据见附件一
PART2 南京市场竞品项目调研分析
城中项目毛坯价格在10000-14000元/㎡
精装修项目,装修标准1500-3000元/㎡
建筑类型和面积规划也多为相似,价差主要体现在地段差异上,产品同质化程度较高。
竞品项目分布图
本案
金陵尚府
16★
16★
16★
15★
18★
18★
13★
综合评比
★★
★★★
★★★★
★★★★
★★★★
★★★★
★★★
市场口碑
13>.2万/㎡
9000-/㎡
-/㎡
/㎡
/㎡
/㎡
-/㎡
在售价格
★★★★★
★★★
★★★
★★★
★★
★★★
★★
社区配套
★
★★★★
★★
★★
★★★★
★★★★
★★
周边配套
170-260
135左右
140左右
150左右
190-220
150-190
150-190
剩余户型
★★★★★
★★
★★★★
★★★
★★★
★★★
★★★
园林环境
★★★
★★★★
★★★
★★★
★★★★★
★★★★
★★★
区域便利性
世茂外滩新城
金陵尚府
金地名京
郎诗国际街区
金鼎湾
雅居乐花园
万科·金域缇香
竞品项目优劣势对比
竞品分析
经分析,09年度对本案造成较大客户分流的最大竞争项目分别为:“雅居乐花园”、“金陵尚府”和“金地名京”。
竞品分析数据见附件二
雅居乐花园——项目区域价值及周边配套优势明显,市场口碑较好。产品力与本案有一定差距。
销售现场氛围较好,销售人员专业、热情。
金地名京—— 11月新开盘,人气、口碑较旺,准现房销售,院落式园林和赠送面积为最大优势。唯一劣势与本项目相同,区域问题,以及周边老房子的格格不入。销售现场注重细节处理,销售激情澎湃。
金陵尚府——市场曝光率较高、声音较大,广告投放率高。
价格较低,区域有一定优势,销售专业、有韧性。
尚是认为
通过市调分析,项目的产品力、内部顶级配套是我们的最大优势,也是我们区隔市场的最大利器。
09年,我们要整装出发,从细节开始做起。全新打造新的销售面貌,将是本案顺利快销的重点所在。
PART3 项目课题及解决问题
在这里我们只提“销售”两字。一个项目的好坏,通常是通过“销售”表现出来的。这是我们这次提案的重心。
针对我们对南京高端楼盘的市调及对自己项目的了解,发现项目存在很多问题,要促进项目在09年顺利完成任务,我们必须重新审视项目的问题。
综合项目问题,将分为三部分进行客观的阐述及解决:
★销售现场
★销售员
★项目包装
销售现场
古人说“人靠衣装,佛靠金装”
任何客户在购买商品时,商品的第一印象,将会是他们最关注的。同时,一个高档楼盘项目的第一印象将会成为促进销售的关键点。
作为项目本身来说,我们是打造南京高端市场的标杆建筑,因此,整个售楼中心的第一印象,将会是我们的核心。
销售现场存在的问题
1、客户进入销售中心时,没有接待人员开门迎接;
2、客户进门时安保人员形象不整,并且没有主动招呼客户;
3、前