文档介绍：时代城项目策划报告
一、项目基本情况：
项目位于南山商业的黄金地段南油大道，南山商业文化中心区，也是将来南山最繁华的商业街，为住宅裙楼，主体三层，单层面积约2560多平方米，总面积约7700平方米。
二、项目周边商业情况：
·南山商业市场基本得到认可，商业价值得以初步体现
滨海大道开通，带来了南山房地产开发高潮，从而促进了南山商业的发展，南山商业四面开花，从目前南山已售、在售商场情况来看，一楼售价基本集中在25000-30000元之间，二楼售价基本集中在15000-18000元之间，三楼则10000元左右，南山商业基本得到市场认可，商业的价值得以初步体现，南山已经成为投资者重点关注的对象。
南山区已售、在售商场、即将推出商场一览表：
商场名称
位置
面积
（平方米）
售价
（元/平方米）
备注
曼哈商业
桃园路/常兴路
10000
一楼：32000
二楼：18000
曼哈名店进驻
销售率100%
三楼：12000
集美堂
家居广场
南油大道
15000
一楼：26000
二楼：17500
三楼：13000
四楼：8500
专业家居商场
销售率100%
国兴苑
金海马
家居
学府路/常兴路
6000
一楼：22000
二楼：15000
三楼：8800
金海马进驻
销售率100%
沃尔玛
南头店
南新路/深南大道
6000多
一楼：28000
二楼：15000
街铺：（预计）40000-5000
沃尔玛进驻，15年年返租7%，一次性返两年租，销售率60%，街铺未售
金晖家居广场
项目斜对面
7600
一楼：26000
二楼：14000
三楼：10000
家居电器商场，包租65年年回报8%，一次性返4年租，销售率30%
保利城
友谊城
百货
创业路与南油大道交汇处
16000多
一楼：30000多
友谊城百货进驻12月份销售
新街口
东滨路与南油大道交汇处
7000多
明年初推出
·项目区域商业出现断层，氛围有待提升，发展前景和空间广阔
项目现在所处位置商业氛围不浓厚，一方面由于距离南边的沃尔玛商圈和北边的海雅百货商圈都有一定的距离，另一方面对面为规划的南油购物公园待建项目，尚未启动。从而致使项目所在区域成了沃尔玛商圈和海雅百货商圈之间商业的断层与真空地带，整体商业氛围有待于进一步提升和升级。但就项目所处区域条件而言，其发展前景好比华强北商圈之于福田，商业文化中心区的规划决定了该片区将是南山的商业、金融、文化中心，商业业态必将丰富多彩，多种业态的均衡发展势在必然，区域商业拥有广阔的发展空间。
·项目周边百“商”争鸣，楼盘林立，消费群体庞大，消费力强劲
项目周边集中了众多的百货、家居专业主题市场，北面有友谊城百货（未开业）和海雅百货、满家福百货和岁宝百货万象店（未开业）；南面有沃尔玛、人人乐购物广场、顺电家居广场；斜对面为金晖家居广场和集美堂家居广场。同时随着滨海大道的开通，缩短了南山与罗湖、福田的距离，南山成了最适宜居住的区域，从而带动了整个南山的住宅大开发，项目的东侧即为南山商业文化中心区新兴的大型社区组团，是南山的高尚居住区，人口素质和收入水平都比较高。
·返租销售的销售模式被广泛采用，返租率从7%-10%不等
返租销售一方面给投资者以信心支撑，另一方面也没有损失开发商的根本利益，因而得到广泛采用，返租率从7%-10%不等，返租期也集中在3-5年之间。
三、项目定位方案及可行性分析：
1、项目经营定位原则：
※ 终端市场可测量性：
本项目主题（业态）不可凭空想象，否则投资者信心受损，同时为招商带来相当困难。应根据商圈内的商业现状和消费能力进行综合考虑。
※ 经济效益可支撑性：
对周边市场需求的考查，对商场未来人流量的预测，给入驻商家经营支撑。
※ 差异化竞争策略：
基于周边商圈业态分布，项目形成差异化竞争优势；在本项目所选择的经营业态下，基于区域内同类商场的服务半径、形式、与效益，可以以差异化优势抢占市场。
项目对面一块地为南油购物公园，应考虑本项目商业与之的兼容性和互补性。
※ 专业市场的核心竞争力：
专业市场的最大优势在于其核心的竞争力和强大的辐射效应，专业市场以其专业化、规模化、规范化的特点，开辟“一站式”全新消费理念。
2、项目具体定位方案及其可行性分析：
在以上原则的指引下，结合项目所处的具体区位条件和商业业态分布情况，从而确定本项目的定位方案，整体方案可分为专业市场模式和零售大商家合作模式，其中专业市场模式又可以细分为儿童用品、女性用品、办公用品三大类。
※专业市场定位之女性用品商场
一、定位基础：
南山区