文档介绍：天津恒大金碧天下营销策划方案
恒大金碧天下
营销策划方案
20081>.
目录
Contents
PART1 大京津别墅市场简析
PART4 广告平面设计
PART2 目标客群分析及定位
PART3 卖点提炼定位语及广告语
PART5 营销推广执行计划
PART6 定价策略及方案
PART7 销售目标及策略
PART1
大京津地区别墅市场解析
从距离来考虑,本项目正好处于京津城市带的中心;
从行政区划来看,本项目处于天津区域内;
从交通的角度,本项目借助几条高速将直达区域内的几大重要城市;
大京津城市别墅市场距离坐标系
本案正处于京津唐区域的黄金节点
★
北京别墅地图坐标系研究
由北京别墅地图坐标可以推导出:
北京别墅的范围已经突破了100公里半径;
北京人购买别墅可以突破北京的行政区划;
延伸距离靠的是有效的道路和风景!
本项目在高速通车后距离北京机场60公里。
北京别墅客群对别墅距离的购买抗性要远低于天津
红螺湖
天恒别墅山
君山国际别墅
世外桃源
野三坡花园
100公里圈
50公里圈
80公里圈
京津新城
燕郊别墅
金碧天下
60公里
天津别墅地图坐标系研究
天津别墅项目多处于距市区50公里内;现仅有京津新城突破50公里;
天津别墅客群尚未有80公里外的购买经验;
本项目距离天津120公里。
本案正处于天津集中别墅区的范围以外(100公里外)
注: 为形象盘为在售盘
100公里圈
80公里圈
50公里圈
盘龙谷
金碧天下
京津新城
泰富橄榄树
东篱19英里
社会山
朗钜天域
万科城
团泊庭院
天嘉湖
玛歌庄园
红勘领世郡
圆心
半径范围
所属区域
项目名称
总规模
(平方米)
容积率
销售建筑类型
资源优势
京津客户比例
当月平均销售价格(元/平米)
去化速度
开发周期(年)
北京
50-80km
北京怀柔
红螺湖别墅
独栋别墅
4A景区红螺湖/山景/水景
80%以上北京本地,几乎没有天津客群
16500
相对较慢
1
天恒·别墅山(二期)
13万
独栋别墅、双拼别墅
4A景区红螺湖/山景/水景
80%以上北京本地,几乎没有天津客群
均价16000
相对较快
2
北京密云
君山国际高尔夫别墅
55万
独栋别墅
山景/水景
80%以上北京本地,几乎没有天津客群
单价:16000-21000
相对较慢
4
50-km以内
北京顺义
纳帕尔湾一期
独栋别墅
近市区/生态资源
80%以上北京本地,几乎没有天津客群
均价:11200
较慢
1
水色时光花园二期
17万
独栋别墅、联排别墅
均价:17000
较慢
2
波特兰花园一期
独栋别墅
均价:15910
较慢
1
龙湖·香醍漫步
31万
独栋别墅
均价:18423
较慢
1
龙山新新小镇
18万
独栋别墅
均价:12083
较慢
2
北京海淀
西山美墅馆
40万
联排别墅
近市区
80%以上北京本地,几乎没有天津客群
均价:11238
较慢
1
保利西山林语
120万
独栋、双拼别墅
均价:15200
6月中旬开盘
1
北京别墅市场参照分析
圆心
半径范围
所属区域
项目名称
总规模
(平方米)
容积率
销售建筑类型
资源优势
京津客户比例
当月平均销售价格(元/平米)
去化速度
开发周期(年)
天津
50-80km
宝坻
京津新城
405万
独栋别墅
温泉/高速/水景
30%北京客群;50%天津;20%其他客群
8486
相对较慢
4
100km以外
蓟县
山水郡
5万
独栋别墅
水景
未销售
12000
—
1
50km以内
南开区
檀府
5万
联排别墅、独栋别墅
城市中心
80%天津
25000
价格高,相对较慢
1
西青
社会山
一期20万
联排、独栋别墅
郊外大盘
80%以上天津
17000
相对较快
1
东丽
万科东丽湖
190万
;;;
洋房