文档介绍：泰安北孙村地块考察报告
泰安北孙村地块考察报告
目录
调研过程汇概要
泰安房地格局
城市地产发展格局
基准地价与出地出让信息
房产价格初步调研
购房人群初步分析
项目位置与地形
位置描述
地形描述
其他关注点
华强项目专项调研
芜湖模式研究
项目初步了解
动工场景实拍
村委方面意见沟通
关于项目源起
关于指标取得
关于推进要求
其他沟通
建筑成本调查
初步结论与推进建议
调研过程概要
我们于13日上午抵达泰安后,上午经过短暂休息后,立刻投入项目调研,主要调研内容与对象包括:
现场考察:我们从市区出发,走东岳大街、迎宾大道,穿过东部新区后到了地块所在地,对到达路径、地形地貌、区块资源与民居作了较详尽的了解。
周边考察:完成考察后,我们从项目所在位置出发,到泰山天烛峰附近相类似的项目应岳泊墅山、然后从泰明路下来、绕过安家林水库、考察华强项目后于下午2点多返回住地。
资料调研:13日晚上,村委招待我们后,对白天资料进行系统整理,并对一些资料进行收集。
二手房中介公司调查:14日一早,我们找了泰安一家较在影响力的房产中介公司,以购房投资身份进行了二手房行情摸底;然后对泰安最好的五个楼盘进行现场走访。
拜访山东旅游项目规划专家王旭科教授:14日下午,我们赶到济南,与山东财经学院旅游规划研究中心王教授进行交流。
本次调研中,我们应对泰安房产市场格局、该地块与周边项目情况、合作方意图都有了较清晰的把握;主要不足在于泰安土地出让信息、政府关键部门拜访与了解这两个方面。
泰安房地格局
城市地产发展格局
泰安市地处山东省中部,北与省会城市济南相连,南临孔子故里曲阜,东连瓷都淄博。泰安市下面泰山区、岱岳两个区,新泰、肥城两个县级市,宁阳、东平两个县。其中泰山区是泰安市的精华所在,泰山风景区、市政府都在这个区内;岱岳区包围在泰山区外。泰安市总人口约550万,泰安市区常住人口约为9>160万。
泰安市房地格局现状主要三个条块带:
基准地价与出地出让信息
基准地价:下表为泰安市07年7月公布市区基准地价,而市区范围到东边界为省庄镇文化路以西,即项目所在位置不在市区内。
级别/用途
商业
住宅
公建
公用设施
工业
一级地
1950
1800
1290
825
二级地
1470
1380
975
690
三级地
1050
1020
630
495
四级地
735
720
420
330
五级地
495
465
315
297
六级地
315
315
240
七级地
225
土地招投挂参考比较
泰安市土地招投挂公示信息公布十分有限,无法检到一例目前东部新区一带较有参考价值的土地出让信息。略有参考价值的在东岳大街中段、岱宗大街一带最高出现过240万/亩、190万/亩的价格住宅与商业用地。市区中档地段住宅用地价格在一般在50-80万/亩之间。
地块
编号
土地座落
空间
范围
用地
性质
规划用地面积
平方米(亩)
容积率
起始价
(起叫价)
增价
幅度
竞买
保证金
( 万元)
出让
年限
2008-7
该宗地位于东岳大街中段。北至农机试验设备厂,南至东岳大街,西至石油公司,东至果品公司。
地表
商住
总面积 18160 平方米
( 271>.24 亩)其中:住宅 8087 平方米
( 亩)
商业 10073 平方米
( 亩)
住宅
≤ 商业≤
2850 元/ 平方米( 190 万元/ 亩)
1 万元/ 亩及其倍数
3700
商业 40 年
居住 70 年
2008-8
该宗地位于原泰安市电业局仓库。北至市土产杂品公司,南至、西至市果品公司,东至长城路。
地表
商住
平方米
( 亩)
≤
1350 元/ 平方米
( 90 万元/ 亩)
1 万元/ 亩及其倍数
460
商业 40 年
居住
2007-12
该宗地位于岱宗大街46号,北至岱宗大街,南至农机公司、市印刷厂,西至体育局,东至体育局
地表
住宅
()
≤
3600元/平方米(240万元/亩)
1万元/亩及其倍数
2600
商业
40年住宅70
位置
土地
面积
(m2