文档介绍：苏州双冠集团独墅湖综合体项目市场研究定位投资分析(二)
商业定位建议
附:久光百货
商业定位建议
附:久光百货
商业定位建议
附:李公堤商业街
商业定位建议
附:美罗商城
写字楼篇
执行总结篇
商业物业篇
写字楼篇
酒店篇
展馆篇
别墅篇
酒店式公寓篇
投资效益篇
规划建议篇
分析思路
写字楼分析思路
CBD产业研究
现有租户访谈
租户偏好调研
板块研究
商务区
分析
写字楼
市场现状
已有租户搬迁研判
相关产业新增需求研判
未来供需预测
个案分析
写字楼定位
写字楼分析
发展历程
主要集中在中心城区,大多为品质较差的多层建筑
出现现代意义的写字楼项目,使该阶段成为苏州写字楼市场的第一轮集中供应期
市场供大于求,该阶段主要是消化市场现有写字楼存量,新开发体量很小,市场处于低迷期
中小面积低总价投资回报率高的写字楼受市场青睐,但93>.27新政后市场冷清,再次陷入困境
下半年供应激增,供应重心逐渐从传统区转向非传统区(相城区、平江新城、吴中区)、从园区湖西转向湖东,商业地产市场竞争激烈
90年代后期
2000-2002年
2003-2006年
2009年
2007-2008年
2007年:市场拐点,下半年开始市场开始低迷
2008年:整体经济环境刺激,苏州写字楼市场也受到一定影响,延续了整个房地
产市场2007 年下半年以来的低迷,市场供应剧增而成交量寥寥
2009年:苏州的写字楼市场整体土地供应量在48万方左右
写字楼分析
历史供应
*
目前苏州的高档商务办公区主要有:古城区板块、高新区板块、湖西板块、湖东板块、相城区板块、吴中区板块。
写字楼分析
现有重点商务区分布
古城区板块
吴中区板块
相城区板块
高新区板块
湖西
板块
湖东
板块
整体分布特征:
“一心两翼六板块”,即
一心——中心城区(古城区)
两翼——新区、园区
六板块——观前、石路及南门三个商业区,新区狮山路商务区,园区湖西中央商贸区,园区湖东中心商务区
写字楼分析
主要商务区分析
区域名称:古城区
区位:内城河以内的区域
现有规模:40多万m2
价位:租金1-·天,·天
租户类型:贸易、机械、金融、咨询、房产、服务类等均有涉及
代表租户:欧派家具、上海如新中国、厦门赛偶特电子、瑞福德健康保险、南京恒丰银行、美国NUSKIN集团、上海炎武投资管理公司、科大房地产估价咨询有限公司等
写字楼状况:基本上是90年代投入使用的楼宇,由于建成时间较长,大部分写字楼外观陈旧,设施落后,体量较小,内部空间无法自由分割,同时物业管理相对滞后
石路金座10500元/m2
在售楼盘
协和大厦
·m2
吴商会馆
·m2
在租楼盘
华亭大厦
·m2
区域名称:高新区
区位:新区金融中心即狮山路、滨河路交叉口附近
现有规模:30多万m2
价位:-2元/m2·天,·天
租户类型:以高新技术企业为主导,辅以贸易、机械及汽车部件制造、及商贸地产咨询类服务业等公司
代表租户:苏州爱普生、华芯微电子、松下、苏州科达科技、苏福马股份公司、CSI阿特斯太阳能等
写字楼状况:以中高档为主,多为小高层和高层,且外观新颖,设备先进,基本配有中央空调,同时注重物业管理
金狮大厦
·m2
金河国际大厦
·m2
华福大厦
·m2
新地中心
·m2
高新国际商务广场
2010年上半年开盘
在租楼盘
狮山路
潜在楼盘
金枫国际
8000元/m2
在售楼盘
写字楼分析
主要商务区分析
高新区写字楼扫描
写字楼分析
主要商务区分析
区域名称:湖西板块
区位:金鸡湖西,东环路以东,金鸡湖大道以北,现代大道以南CBD区域
现有规模:约40万m2
价位:-3元/m2·天,·天
租户类型:银行及非银行金融机构、投资咨询/管理培训/房地产/服务机构、总部机构、外资合资及外地公司驻苏办事处
代表租户:渣打/汇丰/星展银行、IBK、东吴证券、优特埃国际物流、TCL、苏宏道投资发展公司、THM株式会社中国办事处、大和地产等
写字楼状况:以中高档为主,多为小高层和高层,且外观新颖,设备先进,配置高档,同时注重物业管理。因园区写字楼大都先设计后动工,因而少了销售方面的烦恼。
在售楼盘
星海国际广场
2 元/天·m2
恒宇广场
13000元/m2
在租楼盘
中银惠龙