文档介绍：御上江南项目——工程操作标准流程

嘉兴安甬物业服务有限公司
御上江南服务中心
2011年10月20日
前言
物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内尽可能获取业主的最大满意。项目工程通过对设施、设备的管理，提供给业主公共照明、通讯、消防设施等“服务产品”的部门，为业主创造舒适、安全和方便的居住环境。项目工程部的工作是与客服、安保、绿化等横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量。
同时，物业管理费用所支出的工程设备运行、维护等各方面费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。工程管理其主要职责是负责前期设备安装和建构筑物验收、二次装修的协调、设备的管理、运行、维修和能源控制等。除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。
目录
1 目的…………………………………………………03
2 适用范围……………………………………………03
3 职责…………………………………………………03
31 工程主管岗位职责 ………………………… 04
32 工程维修工岗位职责………………………………04
33 工程人员行为准则…………………………………05
4 物业工程管理操作流程……………………………08
41 目的…………………………………………………08
42 适用范围……………………………………………08
43 操作程序……………………………………………08
5 运行管理制度………………………………………41
51 目的…………………………………………………41
52 适用范围……………………………………………41
53 操作程序……………………………………………41
6 设施设备保养操作标准 …………………………65
61 设备管理保养标准…………………………………65
62 对讲报警系统保养标准……………………………71
63 监视系统保养标准…………………………………72
64 巡更系统保养标准…………………………………73
65 供配电设施设备保养标准…………………………74
66 给排水设施设备保养标准…………………………75
67 消防系统保养标准…………………………………78
68 风机维修保养标准…………………………………80
69 电梯维护保养基本要求……………………………81
610 避雷系统保养标准 ………………………………83
7 月报告、年报告制度 ………………………………85
71 月报告的主要内容…………………………………85
72 年度报告应包含的内容……………………………85
8 工具管理 ……………………………………………90

1 目的
规范公司工程相关部门的职责，指导各部门开展工作。
2 适用范围
适于公司工程相关部门。
3 职责
31 工程主管岗位职责
311 在项目经理的直接领导下，组织维修人员对小区的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修人员的日常行为，确保小区内物业管理工作的正常运行。
312 服从领导工作安排，根据公司的管理目标，制定小区内物业维修及保养的实施方案。
313 必须具备有关工程技术知识，能编制工程的预结算，懂得房屋的结构特点及使用要求。
314 熟悉小区物业管理服务基本要求，掌握公司的有关规章制度。
315 掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上、地下管道的走向、分
布和起止点。
316 接受住户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解决住户的疑难问题。
317 组织维修人员对小区内房屋主体及公共配套设施进行维修、保养，确保地下排污、雨水管的畅通。
318 经常了解小区及维修人员的工作情况，发现问题及时处理。
319 负责对维修人员的技术培训，提高维修人员的素质。
3110积极有效地与客服主管进行沟通、联系，密切配合相关工作的推进落实。
3111与水、电、煤气、电信等单位的联系和沟通。
3112组织本部门员工适时开展