文档介绍：万科-易居中国-镇江万科魅力之城C地块项目定位报告
镇江万科魅力之城 C地块
项目定位报告
目录
土地属性分析
2 客户对于土地属性的需求
3 市场机会寻找
项目产品建议
项目经济分析
附件
11>.1 土地属性分析地块位置
镇江南徐新城核心地段
紧邻南山风景区
东临檀山路,北接团山路。
项目位于南徐新城的核心区域,。距大市口车程15分钟,距离镇江火车站车程16>0分钟。
火车站
大市口
市政府
新行政中心
魅力之城
南徐片区主要规划功能是居住区和新的行政区,未来将有大量人口导入。
随着新的行政中心建设,未来会有众多的公共服务设施落户南徐片区,如体育馆、展览馆、商业中心等。
根据镇江城市发展总体规划,宗地所在的南徐片区是镇江未来的城区副中心,将形成新的居住片区和行政服务片区。
1. 土地属性分析片区自身以及在镇江发展中的角色
魅力之城
新行政中心
体育会展中心
商业中心
商业中心
高铁站点/
站前商贸区
南徐新城中心区规划
南山风景区
魅力之城
市政府
大市口
火车站
南山风景区
跑马山路
南徐大道
中山路
解放路
1. 土地属性分析宗地片区现有状况
交通条件:以檀山路和南徐大道为主要交通干道,目前周边公交线路较为缺乏;
配套设施:商业、教育、医疗等配套设施较为缺乏;
景观环境:自然景观条件优越;
未来规划:团山路、蛋山路等道路交通设施已进入规划或实施阶段;团山路上将开通公交线路;规划中政中心、文化活动中心、体育中心、展演中心等与地块隔路相望。
1. 土地属性分析宗地自身状况
指标
C地块
占地面积(㎡)
容积率
总建筑面积(㎡)
108020平方米
宗地四至
南临
项目D地块
西临
蛋山西路
在建
北临
蛋山北路
在建
东临
檀山路
建成通车
C地块
檀山路
公交站点
远眺南山
土地属性因子
评级
2km内设施名称
商业
高级商圈
五级
无
大卖场/超市
五级
规划中
便利性商业
五级
社区配套,在建
教育文化
中小学
三级
镇江实验学校魅力分校
医疗
医院
四级
规划中
景观环境
公园绿地
一级
南山自然景区
不利因素
三级
周边农民房尚未拆迁,影响整体景观效果
交通条件
重要公交线路
三级
118路、25路两条公交线路(距站点200米),线路较少
快速干道
一级
檀山路、南徐大道
京沪高铁站点
一级
规划中
休闲娱乐
五级
无
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土地品类
城郊改善/郊区享受
土地属性
1)有自然资源
2)距离城市较远,但有快速道路可达
3)没有完善生活配套;但地块周边可能有休闲配套(或有条件做到)
客户类型
富贵之家
望子成龙
青年家庭
价值排序
1
2
3
客户属性
家庭年收入24万以上
家庭年收入5-10万
家庭年收入5-8万
需求分析
产品形态
联排别墅
洋房
多层、小高层
多层、小高层、高层
主力户型
四房及以上
三房(以舒适型为主)
两房、三房(以紧凑型为主)
主力总价
110-150万
50-70万
50万以内
购房动机
改善生活品质
体现身份地位
改善生活品质
初次置业
宗地
市政府
大市口
火车站
南徐板块
宗地位于润州区南徐新城规划范围的核心区域,东临檀山路,北靠蛋山路,,离镇江火车站车程10分钟。从房地产市场的发展关系来看可归入南徐板块。
根据镇江城市发展总体规划,南徐新城是镇江未来的城区副中心,将形成新的居住片区和行政服务片区,将有大量人口导入。
同时随着新的行政中心建设,未来会有众多公共服务设施落户南徐,如体育馆、展览馆、商业中心等。为板块内的房地产市场的发展带来了较为持久的利好。
■地块描述
■板块描述
市政府
大市口
火车站
君临南山
魅力之城
南山华庭
华都名城
别墅客户:以富贵之家为主,主要职业为公务员和私营业主;
公寓客户:以改善型的望子成龙为主,以少量青年家庭为辅。
物业类型:共有小高层、多层、联排、叠加四种形态,
公寓主力面积:120-140平方米
公寓主力价格:3