文档介绍：万科_上海万科城花新园营销策划报告
破题
开发商的职责是赋予和创造土地价值
而营销服务商的责任是还原项目的价值
同时通过执行不折损的实现价值。
前言
1、帮助开发商还原价值
2、解决营销中的核心问题
3、优势执行力为项目护航
前言
纲要
策略篇
执行篇
策略篇
土地价值挖掘的缘起
历年沪上挂牌住宅土地出让列表
8%
1 幅
12 幅
2007年上半年
11%
10 幅
86 幅
2006年
15%
20 幅
127 幅
2005年
17%
14 幅
82 幅
2004年
13%
25 幅
185 幅
2003年
中心城区土地所占比重
中心城区土地幅数
全市共出让土地幅数
年度
数据来源:土地资源网
近年来中心城区的土地出让幅数越来越少,每年呈递减的走势
而城市外围区域的土地供应却呈逐年上升的局面,如:闵行、南汇、青浦等
土地供应的热点区域外移,造成“中外环、外郊环”成为主力供应区域
111>.27(R:)
宝山菊太路C地块
(R:)
宝山菊太路B地块
保利集团
5877
(R:)
宝山菊太路A地块
北京佳程房地产有限公司
5287
(R:)
宝山杨行镇F地块
宝山区
绿城房地产集团有限公司
12508
(R:)
新江湾城D1地块
杨浦区
上海珠街阁房地产开发有限公司
1500
(R:1)
朱家角张家圩路南侧地块
青浦区
上海临港书院经济发展有限公司
773
(R:)
书院社区A0305地块
南汇临港
上海华世置地有限公司
2198
(R:)
江海镇12街坊5/3宗地块
奉贤区
上海绿地(集团)有限公司
901
(R:)
真陈路地块(住宅、商业)
宝山区
中标公司
楼板价
占地面积(公顷)
地块名称
区县
07年沪上挂牌住宅土地出让列表
数据来源:土地资源网
土地价值挖掘的缘起
土地价值带来的思考
“新江湾城”等新近出让的地块,其出让的地价已经接近周边市场的新房价格
出让地块几乎位于“中外环之间”,中心城区土地出让几乎为“零”
土地市场的现状
中心城区可利用土地越来越少,供应热点区域呈现外移趋势
开发商拿地成本不断攀升, 将直接导致周边房价的攀升
“土地成本”未来将直接反映在“房价”上
随着产生的现象
七宝板块价值的再次认识——供小于求
金虹桥板块
古美
罗阳
板块
七宝
板块
莘庄
板块
春申
板块
九亭
板块
[七宝] 目前整个七宝板块供应缺乏
但需求坚挺,导致上市房源销售火爆
如:广海豪庭、养生豪庭等
[春申] 未来供应不足,主要是春申景城三期的花园洋房和别墅产品,在总价段上与本项目大户型有一定的竞争存在
[莘庄] 区域未来供应充足,已上市小户型产品市场去化迅速、需求量大的现状,且价格也比周边普通公寓要高500-800元/㎡
[古美] 板块未来供应充足,无论在区位、开发商品牌、项目产品力等方面都是本案最大的竞争板块,如:万源城
[金虹桥] 供应缺乏,处于供不应求的状态中,房价上涨迅速,以日韩客户为主,利于未来城花新园外籍客户的导入
[九亭] 高速发展期,市场供需两旺,带动区域价格不断走高;后续供应充足,未来市场将持续走高
金虹桥板块
古美
罗阳
板块
七宝
板块
莘庄
板块
春申
板块
九亭
板块
金虹桥板块:11775元/㎡
古美罗阳板块:10666元/㎡
春申板块:8829元/㎡
莘庄板块:7983元/㎡
七宝板块:7949元/㎡
九亭板块:6524元/㎡
第一梯度
第二梯度
[目前来说:七宝板块价值并未充分挖掘]
七宝板块价值的再次认识——价格提升空间大
金虹桥 VS 七宝
古美罗阳 VS 七宝
由于古美地区是闵行地区早期发展的成熟之地,也是闵行房地产发展的起源地。对于第一代购置房屋的置业者而言,第一桶金的获得使得他们对于生活品质的需求也相应提高。这部分客源也将纳入本项目的目标客源争夺之列。
九亭 VS 七宝
九亭紧邻本板块,很大程度上生活配套、出行与本板块相类似。加之,其一直是近郊供应大户,后续供应量充沛以及相对低廉的价格,均是吸引首次置业的因素。地段位置的邻近,该区域价格抑制了七宝地区价格攀升力度。
金虹桥板块客源高于本板块,由于该板块供给缺乏,加之本身客源的高端性,导致其目前处于供给真空的阶段,而该板块内高端客源的升级换代需求无法满足,对于本项目而言,该客户便是引入的目标客源。
七宝