文档介绍：万科·红郡08年营销推广策略思考
08年营销推广策略思考
任务核心;镇江万科红郡作为标杆产品,如何实现高溢价?
万科红郡=镇江的豪宅!
产品发现:
万科红郡=怎样的豪宅?
企划思考:
PART 1
企划调性
一、豪宅营销关键词:
欲望
Desire
时尚
Fashion
稀缺
Rare
身份
Status
豪宅
Luxurious
house
消费本源
消费动机
奢侈品
Luxury
追逐时尚潮流元素
占有稀缺并炫耀
顶级品牌、极品消费、顶级私人用品、私人服务、豪华旅游、奢侈、高贵、顶级、奢华、豪华、天价、精品、奢适、名牌、文化艺术、高端……
彰显身份获得认同
城市豪宅的购买亦受欲望所驱使。
故此,客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引,豪宅的营销需要——
豪宅成功营销动作:
营造
二、豪宅的营销动作
红郡不仅移植了原汁原味的都铎式风格,
更是对一种英国贵族生活方式(莎温文化)的传承。
在英国如是,
在上海如是,
在镇江,现已来到你身旁。
红郡——
一件传承英伦高贵血统的奢侈品。
概
念
调
性
见秀稿设计
贵族的血统。这是一种内敛的高贵。
PART 2
营销执行
推案策略
1- - -
一期平面分析
11>.1一期四联排别墅
16套占总套数14%
96套占总套数86%
1
2
3
6
7
9
8
10
11
14
16
35
36
37
38
39
40
4
5
13
联排3层
10080
42
A2-北-b
联排3层
5346
22
A1-北-b
联排3层
7200
30
B2-南-b
112
联排3层
4374
18
B1-南-b
套数
户型描述
总建面
套数
1期
户型数据
2- - -
入户分析
占总套数43%
占总套数57%
1
2
3
6
7
9
8
10
11
14
16
35
36
37
38
39
40
4
5
13
北向南花园户型占
较高比例
3- - -
朝向影响区域分析
为红色6栋(35、36、
37、38、39、40)
14栋(1、2、3、4
5、6、7、8、9、10
11、13、14、16)
1
2
3
6
7
9
8
10
11
14
16
35
36
37
38
39
40
4
5
13
南90°/14栋
南偏西 30°/6栋
4- - -
地下室分析
院单车位端头套
22套占总套数20%
单车位中间42套,
占总套数37%
端头18套
中间30套
占总套数43%
1
2
3
6
7
9
8
10
11
14
16
35
36
37
38
39
40
4
5
13
96平地下室带下沉庭院+单车位
95平地下室+双车位
5- - -
综合影响区域分析
24套
18套
注:黑色为套数
2
6
噪音影响
噪音影响
噪音影响
次入口
变电所
6
6
6
6
2
2
2
4
主入口
6 - -
景观分析
次入口
主入口
集中绿化
组团绿化
集中绿化
集中绿化
集中绿化
受到一期集中绿化、组团绿化辐射区域,视野开阔
总结
红郡一期为纯联排别墅社区,户型全部带地下室,产品附加值比例高;
2. 北入户南花园下沉式庭院地下室设计,采光好,具有独栋别墅有天有地专属领地
南入户北花园双车位地下室设计,地下室空间利用率大幅提升
4. 70%楼栋朝向较好,6栋朝向较差,较为突兀,价格影响较大
一期建筑间形成南北组团花园围合布局,主、次入口小区中心绿化景观集中,这些景观受益的户型数量较多;