文档介绍：全心地产顾问/
绵阳铁牛广场项目营销策划方案
中国水电地产 /绵阳中环长兴地产
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1-----------------------------------铁牛国际城 2-----------------------------------领秀•上江城 3-----------------------------------铁牛•领秀国际 4-----------------------------------领秀国际 5-----------------------------------银座世纪城 6-----------------------------------铁牛现代城
参考案名
报
告
思
路
项目商业营销模式建议
项目整体推广策略
项目招商推广策略
项目营销团队建设
项目商业部快销模式设计
筑巢引凤：先期引入3-4家主力经营商家，开发商在招商政策上给予扶持，通过对主力店的打造，提升项目经营档次与环境。
蝴蝶效应：先期引入的3-4家主力经营商家，是项目“品质”与“持续经营”的保障，通过主力店的带动，从而实现BLOCK商业街区的销售。
项目总体定位回顾
项目总体定位回顾
在反复与贵公司进行沟通与交流之后，结合市场情况、典型案例、各营销公司方案的基础上，我们给予了客观的评价与新的论点。
BLOCK商业街- 是否能实现快销与价值提升？
得到的答案是：这种商业运做模式不利于项目的“整体快销”与价值提升。但不可忽略，这种商业有利于1层小型商业的进驻与销售。
集中式商业- 是否能实现快销与价值提升？
得到的答案是：这种商业运做模式实现整体销售并不是神话，并且有利于统一经营与管理与项目价值提升。
大型集中式商业 兼容 BLOCK商业街
在以上商业论点的基础上，我们进行了商业整体定位的优化：
主力商家引入设计
BLOCK商业街区设计
按照以上设计：
先期以“政策导向”引进的主力商家，作为暂时持有，带BLOCK运做成熟后，再行消化，以达到商业价值最大化。
根据以上对“主力商业”与“BLOCK商业”的设计，商业的整体体量在15000 ㎡，较为适宜。
商业暂时持有比为3：1
项目总体定位回顾
本项目商业规模偏小，但交通便利，项目配置标准高，设计观念新，加之“铁牛广场”区域商业较落后的现状，存在成功的机遇。
由于地块受交通条件的限制，所以在设计上充分考虑交通对商业业态的影响，前期虽有专业团队的介入，对项目定位以及建筑总评规划提供了很多专业意见，但由于地块不直接临主要干道，虽整体地段位置较好，但人流聚集还是有一定的难度，本项目商业运营要成功需要具备的条件较多，如果不从“新、特”上面下功夫，项目运做将面临极大挑战。
项目商业营销模式建议
商业营销模式/商业销售周期/营销推广渠道
方案一：
以销售为主，全部用于公开销售（预留主力商家经营位置），以成交结果为主尽快收回现金，暂时无法实现销售商铺的，后期以租代售，以达到最大的现金流回报。
成功的关键因素：
合理的店铺分隔
准确的市场定价
强势的有效推广
开发商超强的心理承受能力
优点：可以实现现金回流，投资人可选择的余地大。
缺点：
A 店铺零乱，无法进行统一的商业规划，对后期运营增
加难度；
B绵阳投资人喜欢街铺，且投资总额主要在100万以
内，由于该项目受地势的影响，街铺面积小，销售
可能存在较大阻力；销售成功可能性小.
C 无法吸引优质品牌入住，无法进行租户组合。
项目商业营销模式建议
商业营销模式/商业销售周期/营销推广渠道
方案二：
租售结合，有目的有规划地进行部分销售，总销售比例控制在30%－40%，通过统一的规划管理来达到现金流和投资回报的平衡。
项目商业营销模式建议
优点：
可以部份实现回流现金；
对于项目后期运营成功可以施加有限的影响；
投资人在购买时选择余地不大，但租赁时可选择的空间大；
通过有规划有目的的销售可以局部控制销售带来的风险。
缺点：
投资人可选择的余地小；
销售的店铺可能给后期运营和规划带来影响；
对项目整体定位的实现带来影响；
后期管理需要协调的关系复杂。
成功的关键因素：
租售区域划分和比例分配
准确的定价
投资人的选择及合同约定
强势的有效推广
开发商后期投入（时间、资金、精力）
商业营销模式/商业销售周期/营销推广渠道
建议：
选用方案一，完成项