文档介绍：天利中央广场商业经验分享
天利中央广场商业经验分享
项目基本情况
核心区占地21万平方米,将建成661>.2万平方米的集商业、办公、文化、娱乐和酒店于一体的综合区。
核心区
建成区
滨海大道
项目基本情况介绍
占地面积:
总建筑面积:
办公面积:51000平米
商业面积:24000平米
其他面积:
楼层:地上33层地下3层
建筑高度:
车位:473 容积率:
商业特色,大板步行街形成双首层商业
目录
一、大型集中性商业销售办法
1、销售模式的思考分享
2、基于销售的产品改造分享
3、商业划铺方法分享
二、商业定价及销售策略
1、商铺客户价格摸底及精准定价分享
2、商铺组合销售策略分享
目录
一、大型集中性商业销售办法
1、销售模式的思考分享
2、基于销售的产品改造分享
3、商业划铺方法分享
二、商业定价及销售策略
1、商铺客户价格摸底及精准定价分享
2、商铺组合销售策略分享
先招商,带租约出售
项目商业通过专业运作及写字楼带动,实现全部销售
首先进行招商,待商家入驻,签订较长时间租约,经营一段时间后,带租约销售
可将项目商业进行统一招商,由发展商组建或委托专业商业管理公司统一管理。
亦可考虑可将部分优势商业进行划铺销售,其它进行招商
操作方式
优点:
资金回收速度快
缺点:
无业态控制,可能影响后期形象
不利于统一管理,从而对经营不利
优点:
初期业态可以控制,可保持与整体形象一致,从而促进商气形成后的销售
缺点:
不能长期控制业态
资金回收期较长
涉及政策风险
优点:
业态控制
统一经营管理有利于经营
利于提升社区形象
缺点:
资金回收期长,招商期一般需一年
开发商风险较大
优缺点
对于资金回笼速度要求高
没有商业经营经验
缺乏商业经营的专门人才
没有招商渠道
市场化程度高,有专业公司选择
直接销售
有一定的商业经营经验
发展商拥有商业经营的专门人才
市场化程度一般
有较高招商能力及渠道;
有丰富商业经营经验;
较强资金实力,抗风险能力强;
市场化程度不高,无专业销售公司选择
招商
条件
经营模式
商业运作模式
关于项目商业第一次结论
商业业态:定位为商务配套方向
收益最佳的招商/销售模式
三、四层进行大客户营销/出租,提高销售面积; 一、二层以双首层街铺带租约销售。
交通
周边配套
未来规划与发展
片区人流,人口特点,消费****惯
片区已有业态
未来可能形成业态
前期商业业态定位
业态定位:
考虑南山核心中心区及东部填海区域的整体商务规划,结合项目本体特征,项目商业定位为集商务、饮食、休闲为一体的,与海岸、保利相互补的中高档商业。
目标市场定位:
以满足写字楼客户群商务需求为主,满足片区居民休闲、餐饮需求为辅的双重客户需求。
主题特色:
与海岸mall、保利文化广场风格差异化,业态互补的“休闲商务”商业。
经营品种:
以商务配套、餐饮、休闲时尚商业为主。
业态选择原则
兼顾项目特性及形象
选择能够匹配项目商业定位的业态;
兼顾销售所需的投资收益
选择能够承担高租金的业态。
商业业态定位
带租约销售
租赁
珠宝、表行、眼镜行、化妆品;
一线男女服装名牌店、时装店等
西武/连卡佛/欧尚等
时尚商业街
带租约销售
商务餐饮:麦当劳(肯德基)、面点王食品店、咖啡厅;
个人护理:屈臣氏、千色店、万宁;
车行展示、银行
商务休闲带
7000
1F
品牌主力店
5500
2F
5750
3F
整售/大客户销售
西湖春天/王子厨房/中航(浩沙)健身会等
大型餐饮、商务配套
5750
4F
销售
方式
品牌/业态示意
业态规划
面积
营业空间组织——1F划分示意
商业形态:
商务餐饮配套
业态规划目的: 通过不同类型快餐业态、日用需求品业态的进驻,满足项目商务人士的商务配套需求,同时充分利用车行通道增大临街展示面通过品牌车行体现商业档次。
2
1
车行展示
咖啡
面点王、
永和豆浆
车行展示
麦当劳
(肯德
基)
千色店
、屈臣氏、万宁、百佳
营业空间组织——2F划分示意
商业定位:
休闲时尚商业街;
业态规划目的: 通过大板步行街,充分体现二层商业的“临街”价值,满足经过大板的周边居住人群,上班休息时间段写字楼商务人士的休闲时尚需求,与mall业态形成需求互补。
2
1
一线服装名牌店、时装店
珠宝店
珠宝行
手表、
眼镜