文档介绍：天津武清报告卓达河西务别墅项目定位报告
卓达河西务别墅项目定位初探
谨呈:天津卓达地产
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本报告旨在通过***对项目本体条件及所在市场环境的研究与理解,对项目整体发展方向和面对客户群体特征作出初步判断,并为项目下一阶段工作的推进提供依据。
分析思路
基于本体,寻求项目优劣势
基于针对市场KPI,发现项目机会
基于客户需求,优势/机会变卖点
项目定位假设
下一步工作思路
案例分析
基于本体,寻求项目优劣势
项目位于天津武清县西北,距天津市区30公里,北京70公里,地处京津城市群中间地带
项目位于武清县河西务镇;距天津市区30公里,天津机场40公里,滨海新区80公里,廊坊10公里,首都北京70公里
项目区位
本案
武清县河西务镇位于天津市西北部,地处京津之间,城区距北京机场、天津新港各70km,驱车经高速去北京、天津港不超过1小时。
现状需要通过津福、京沪、京津塘等高速公路连接天津市区及周边区域,交通便捷,到达天津市需要1小时
京福公路(104国道),双向二车道,直通天津市区,与京津塘高速连接,路况较差,通行车辆较多且以大型货运车为主
京沪高速,双向二车道,北端头与京津塘高速公路交叉,直达天津市区(高速费30元)
京津塘高速公路,双向二车道,是区域内最为繁忙的高速公路,快速联通天津、北京和滨海新区,京津塘二线正在修建中,预计2008年通车
交通分析
京福公路
京沪高速
武落公路
至廊坊
至廊坊
至天津市
至天津市
至天津市
至北京
京津塘高速
京津塘高速二线
良廊公路
碱东公路
区域规划和发展定位不明,偏离重点发展轴线
区域规划
戴市长等几位市领导提出了明确意见,要求武清要建成“展示天津的窗口、天津发展的桥头堡、京津之间的明珠”。
武清新城定位为:
武清是京津城市发展主轴上的重要新城,建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。
目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。如果成功落户武清,将对区域发展带来极大的拉动作用,预计第二机场选址工作在2007年完成,2010年启动建设,2015年建成投入使用。
武清城市空间结构:
一轴:京津发展主轴,这是未来武清发展的核心带。
两带:京津主通道两侧切向发展带,要主动接受主轴辐射。
八大组团:新城核心组团;外围7个产业特色鲜明的小城镇组群。其中,东部发展带,包括3个组团,以发挥湿地、森林、水库资源为着力点,发展休闲旅游为主业,配套发展现代制造、生态农业;西部发展带,包括4个组团,立足现有基础,发展现代制造为主业,配套发展仓储物流、商贸服务业。
城镇定位为;商贸集散地,绿色环保城;
河西务镇农业发达
南北贯穿103国道
有良好的工业基础
基地现状
基于本体寻找优劣势
优势
劣势
容积率01>.3
本
体
条
件
区域平台
城市远郊,认知差
前提
地处京津走廊,交通便利
属于城市远郊,车程1个小时
高舒适度纯别墅
项目界定
具一定生态资源的远郊非认知区域
中等规模别墅项目
基于针对市场KPI,发现项目机会
天津远郊别墅市场
武清区域房地产市场
京津走廊别墅类物业市场
天津整体别墅市场格局
1
7
3
4
12
5
6
8
9
10
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16
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18
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26
25
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28
20
21
2
13
19
本案
13000
团泊湖庭院
28
18000
海逸长洲
20
4800
王朝罗纳河谷
21
3700
万源星城水郡
22
9000
朗钜天域
5
13000
东丽湖·万科城
6
3900
美阳馨苑
24
4600
御龙湾
25
9500
京津新城
26
5500
东篱19英里
27
6700
聚福园
14
7000
玫瑰庄园
15
15000
卡梅尔
16
7000
城市别墅
17
6400
汐岸国际
18
8600
第6田园
19
7000
T城·佰栋墅
23
14000
蒙地卡罗
7
10800
唐郡
9
12000
江胜天鹅湖
10
8800
洛卡小镇
11
12000
玛歌庄园
12
11000
领世郡
13
5800
清果公社
8
19000
荷兰墅
4
15000
仁爱濠景
3
15000