文档介绍：天津湾A区写字楼二期营销计划
天津湾A区写字楼二期营销计划
一、项目信息分析
目录
二、销售力提升策略
三、营销费用方案
发现问题,找出关键点
销售策略对问题的解决手段
推广方面对资源的整合
1、项目整体产品情况
2、项目整体销售情况
一、项目现况分析
5、项目现况问题总结
3、项目分月销售情况
4、项目整体推广情况
1、项目整体产品情况
中环office总面积为202033>.51㎡,㎡
建筑体共8层,其中5-8层为写字楼产品
产品为5-7层为跃式结构、
总套数92套
物业费16元/月*㎡
写字楼自2006年8月30日开始销售至今累计已完成可销售面积的52%左右(协议面积);
/㎡;
;
1、项目整体产品情况
2、项目整体销售情况
一、项目现况分析
5、项目现况问题总结
3、项目分月销售情况
4、项目整体推广情况
年初制定的office本年销售任务为8294万元,,在第四季度还要实现约2100万元的销售额才可完成本年的任务。
48
54
累计
27
31
本年
合同值
(万元)
合同面积
(㎡)
合同套数(套)
协议金额
(万元)
协议面积
(㎡)
协议套数
(套)
2、项目整体销售情况:
现场优惠方式:
现场正常优惠为贷款1个点,一次性付款2个点。
代理公司掌握2个点,甲方掌握2个点
推出特惠房策略,特惠价格
已销售情况分析(含已认购客户)
发现:
已销售单位集中在面积小、楼层高的产品,如8层与6层销售均达到70%以上;
5层余量最多,户型面积较大,主力面积在200-400之间,且成交率较低;
100-200平米户型销售速度过快,导致二期户型主要集中在200-300平米,无法有效地调节客户需求。
原因:
销控不合理,没有针对户型做出有效分级,分阶段分级推出产品;
没有进行有效的渠道拓展,未找到大户型真正的客户群体;
对较差户型没有合理的优惠策略,导致户型长期的滞销。
1、项目整体产品情况
2、项目整体销售情况
一、项目现况分析
5、项目现况问题总结
3、项目分月销售情况
4、项目整体推广情况
3、项目分月成交分析(以合同额为参考)
发现:
从去年开盘至今,分月销售面积仅有2006年10月以及2007年6月成交超过1000平米以上,且此两月分别为开盘月,以及接近入住的月份;
其他月份平均销售面积主要集中在400-600平米之间;
(1)分月销售面积分析
发现
回款速度较慢,并且出现无销售的月份,如2007年1-2月、7-8月等;
分月平均回款在300-500万元之间;
单价整体涨幅不明显,价格增长缓慢;
原因
销售手段不灵活
渠道拓展不利
户型销控不利
(2)分月销售回款及均价分析
1、项目整体产品情况
2、项目整体销售情况
一、项目现况分析
5、项目现况问题总结
3、项目分月销售情况
4、项目整体推广情况
4、整体推广情况
发现:
随着报纸等大众媒体投放的减少,目前客户来访主要途径通过路过;
受整体外檐呈现的影响,6月来访量较大;
整体来电量偏低,从侧面说明当前项目市场知名度不够;
小众媒体利用率低
原因:
进入2007年大规模推广不断降低投放;
各媒体之间没有形成有效组合;
小众媒体整合不利;
项目品牌并未形成有效的渠道宣传;
梁行渠道拓展不利;
1、项目整体产品情况
2、项目整体销售情况
一、项目现况分析
5、项目现况问题总结
3、项目分月销售情况
4、项目整体推广情况
5、项目当前销售问题总结
客户渠道狭窄,渠道拓展没有形成有效的层次,客户定位不明确;
客户信息管理较差,不能形成阶段性客户信息分析整体,对未成交客户信息管理较差,对客户需求不能完全了解;
成交率较低,分月成交量与来电来访量相比较低;
现场促销方式死板,缺乏对客户的足够吸引力;
销控均好性不好,各产品线价格制定不合理
周日加班、晚10点后加班付费用,暂定300元/小时
对于需求100㎡以下的客户可以有效的把握,但对于需求大面积的客户把握性差;
销控均好性不好,各产品线价格制定