文档介绍：一、廊坊目前的销售环境？ （市场及竞争分析） 二、目标客户是谁？ （目标客户群） 三、实现目标的营销策略是什么？ （产品策略、价格策略、包装策略、宣传推广策略等）
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廊坊天域学府项目营销策划方案
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第一部分：市场及竞争分析
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1、宏观市场把握
09年3月份以来，廊坊房地产市场经历了复苏，现在市场形势较好；
市场回暖，使开发商面临的资金压力和销售压力得以缓解，资金实力的雄厚促使了市场供应的增加，新一轮的“供需矛盾”在未来一段时间将会呈现；
09年7月份以来，市场出现了“量跌价涨”的现象。在这种现象反映出：市场有效需求出现了萎缩，客户观望气氛逐渐浓重，市场价格在未来一段时间极有可能出现下滑。
现阶段廊坊城市大改造，尤其今年城中村改造，新地块上市。预计10年市场将竞争激烈。
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在售项目分布特点：
——在售新项目主要分布在外环外，沿西外环外，北外环外与东外环；
——在售现项目少数分布在外环内，而且一般规模较小；
城市向北发展成为趋势：未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北。同时表明市区内住宅用地的减少，居住在郊区化。
截至2009年11月20日，廊坊市住宅可售套数为 7609 套，可售面积为  万㎡ ，
广阳东区：城市核心价值高地
广阳西区：新兴的生活中心区
安次区：放量爆发的待发展区
开发区：发展前景较为广阔
2、区域市场竞争分析
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馨钻界
成交价格：5640
俪水嘉苑
成交价格：5400
月份成交量13套
盛通国际
成交价格：4500
内部团购
盛玉百呈
成交价格：5491
华夏奥运
成交价格：4980
月成交量79套
紫金华府
成交价格：5560
月份成交量13套
开发区：旭辉·十九城邦
成交价格：6500
名人国际
成交价格：6500
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分析：区域住宅的市场中，主要以小高层与高层为主，合计各占72%，低层为少数项目，为开发区的别墅项目，表明区域市场中低层项目为稀缺产品。
2、区域市场竞争分析——建筑形式分析
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市区住宅规模小，开发区规模较大；
普通住宅的规模小，别墅规模较大；
广阳区项目规模均20万㎡以下，10万㎡以上也仅有三个分别为2008年新开盘的紫金华府、东日瑞景、华夏奥韵。
开发区项目规模较大，恒盛•塞纳河谷75万㎡，旭辉·十九城邦50万㎡，与本项目形成竞争。
安次区项目规模普遍较小。
别墅
2、区域市场竞争分析——产品规模对比分析
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分析：-，约占在售项目总数的75%，，为开发的别墅，表明目前市场中低容积率的高端产品在市场上是稀缺资源。
2、区域市场竞争分析——容积率对比分析
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分析：区域市场的绿化率以35%界限，各占约一半，别墅项目绿化率高，在50%以上，外环边的项目绿化较高。
2、区域市场竞争分析——绿化率对比分析
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分析：江南水郡、东日瑞景、华夏奥韵的销售率分别为84%、62%和88%，
2、区域市场竞争分析——供给量与消化量对比分析
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