文档介绍：60 福建商业高等专科学校学报 2006 年 10 月
我国房地产融资工具的时代抉择
住房抵押贷款证券化
林振能
( 泉州经贸职业技术学院, 福建泉州 362000)
摘要! 目前, 我国房地产融资工具较为单一, 其缺陷严重影响了房地产业的适时升级, 制约着房地产
业持续健康发展。推行住房抵押贷款证券化既可减轻融资的社会风险, 又可促进房地产业持续健康的发展, 当是
房地产融资工具的时代抉择。
关键词! 房地产业; 融资工具; 时代抉择
文献标识码: F823. 45 文章编号: 1008- 4940( 2006) 10- 0060- 004
房地产业是现代社会国民经济的基础性和支柱性计 2005 年底房地产贷款余额将达 31000 亿元人民币,
产业。房地产融资工具的多样性和合理性是促进房地将比 2004 年底增长两成∀。目前, 比较突出的房地产
产业持续、健康发展, 进而推动国民经济与社会发展的金融风险主要有四个方面: 其一, 房地产开发企业的真
强力引擎。要保证我国房地产业持续健康的发展, 必正自有资金往往不足 30% , 发展商# 出地∃, 银行# 出
须改变当前房地产融资工具单一性的缺陷, 使之多样钱∃的情况严重; 其二, 一些分阶段连续开发的大型楼
性和合理性, 并得以科学的应用。盘过渡开发形成风险; 其三, 银行对贷款的监控不力,
一、房地产融资工具单一性的主要缺陷信贷资金被挪用, 信贷结构失衡, 形成风险; 其四, 房屋
目前, 我国房地产业的融资工具较为单一, 即以银贷款条件放松, 消费者违约现象增多, 增加了银行的风
行贷款为主要融资工具, 对房地产业的发展而言, 具有险% 。由此, 房地产贷款潜在风险集中到银行的程度
明显的缺陷, 主要表现为: 可见一斑。
( 一) 限制了房地产业资金的投入规模( 三) 降低了银行资金流动水平
房地产业是资金密集型产业, 只有资金雄厚的投房地产属不动产, 在空间上具有不可移动性, 而且
资者才能从事房地产投资。可是, 现实地看, 绝大数的流动性极差, 再加上房地产交易程序复杂, 成本高, 增
房地产投资主要依赖银行的贷款支持, 而银行贷款支加了房地产流通的难度。当房地产市场不景气时, 资
持房地产发展受到多种因素的制约, 数量相当有限, 这金容易被套牢。由于房地产融资工具的单一性, 所使
必将制约房地产业持续、健康地发展。用的银行贷款一旦不能按时还本付息, 就会降低银行
( 二) 致使贷款风险集中于银行资产的流动性, 从而增加银行经营风险。
房地产投资周期长, 在整个投资期间, 投资者遇到二、房地产融资工具的时代抉择
住房抵押贷
的不确定因素较多, 随时可能因国民经济大环境的改款证券化
变和国家货币信贷等政策的调整, 而导致当前房地产房地产证券化最早出现在美国, 其标志是 1968 年
市场形势与当初投资决策时市场形势的差异, 以致投美国国会通过的&住宅及城市发展法∋(Housing and Ur
资者面临较高的投资风险。在融资工具单一性的条件 ban Development) , 该法授予政府国民按揭协会( The
下, 投资者的贷款风险必将集中在银行, 由此可能导致 Governme