文档介绍：招商四步走专业定乾坤
没有商家的融合、进驻，商业地产项目就无法形成商业价值, 所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产项目成败的关 键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同，但如 何正确认识招商、合理安排招商对于绝大多数开发商来讲是比较 陌生的事情。
按照招商顺序对招商进行分类，有助于开发商清晰思路，对 招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家先 招商，哪些商家后招商，既符合商业地产项目开发建设的需要， 又符合租金或商铺售价最大化的需要，这无疑是开发商最期望 的，但是实际情况却恰恰相反，不当的招商顺序会阻碍开发的顺 利进行，而且抑制项目租金或销售利润的实现。
中、大型商业地产项目的招商按照招商顺序的先后，可以划 分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和 开业后招商。
开发前期招商
开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计 期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的 招商等，大的主力商家包括大的百货店、家居建材店、超市、大 卖场等，娱乐体验商家当中的电影等。之所以要先期进行上述招
商，有以下原因：这些商家往往有开店的不同技术要求，商业地 产项目的规划设计需要针对性解决不同主力商家的需求；主力商 家的经营模式、档次等将直接影响项目的档次和未来定位的形 成，没有适合的主力商家进驻，项目的市场定位形成的难度会很 大，甚至不可能；需要特别指出的是，主力商家的招商对其他店 铺的招商有极大的促进作用，不仅有利于租金的提升，对于采取 商铺出售方案的商业地产的商铺价格的提升都将是超越性的；商 业地产项目规模越大，风险越高，显而易见，开发前期招商有利 于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险！
开发前期招商是所有的商业地产项目都需要关注的内容。回 头来看，在过去几年中，国内诸多商业地产项目中很好实现开发 前期招商并采取商铺出售方案的，开发商绝大多数都赚得盆满钵 满，其风险已经完全释放。当然，解决好开发前期招商，开发商 实现高额的商铺销售利润，并不意味着这样的商业地产项目也同 时可以取得经营的成功，要想商业地产的经营也能取得成功，其 他三个阶段的招商也需要很好完成。
开发中期招商
开发中期招商指开发商为了推动整个项目的招商，按照项目 的市场定位进行有选择的、品牌商家的招商。开发中期的品牌招 商工作是绝大多数不成熟的商业地产开发商和不成熟的管理商 所普遍忽视的，往往就招商而招商，没有清晰的思路和招商对象 的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往
是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致 项目的定位发生偏差，甚至根本无法形成。
开发中期招商所针对的商家从规模上看，很少超过二万平方 米，多以主题半主力店、品牌专卖店及其他商家为核心对象。如 果开发商在此阶段依然在进行规模超过二万平方米的主力商家， 那就说明开发前期的招商工作发生了延误，招商工作已经出现了 一定的问题。关于这一点，特别建议开发商予以关注。
需要特别指出的是，开发中期招商的核心在于根据市场定位 进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开 发商也好，招商顾问机构也好，如果对项目定位不做针对性研究, 就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响项目 定位，而且起不到