文档介绍：房地产行业税收征收管理实务
四川省地方税务局直属分局
国家税务总局关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知(稽便函[2008]42号)
房地产行业税收专项检查是今年总局确定的税收专项检查工作的指令性项目
对房地产行业税收专项检查工作进行了组织部署
汇总归纳了房地产行业主要的34个涉税违法问题
房地产开发企业涉税环节简介
阶段
经营环节
涉及税种
开发建
设期
取得土地使用权
契税
设计、监理、咨询、贷款
印花税
施工
印花税、营业税(异地施工单位建安的代扣代缴)
销售期房
营业税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税
房地产开发企业涉税环节简介
阶段
经营环节
涉及税种
租售管理期
销售房屋或转
让土地使用权
营业税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税
出租房屋
或土地使用权
营业税及附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税
自用房屋
或土地使用权
企业所得税、房产税、土地使用税
赠与房屋
或土地使用权
营业税及附加、企业所得税、土地增值税
房地产开发企业涉税环节简介
阶段
经营环节
涉及税种
租售管理期
代收费用
营业税及附加
房屋抵押贷款
印花税
对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务
营业税及附加、企业所得税、个人所得税(承包承租经营)
股利分配
个人所得税(股息红利)
契税征管的盲点
42号文“33、未按规定申报缴纳契税”
契税计税价格财税[2004]134号文
(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
契税征管的盲点
在实际操作中,有的开发公司先缴纳土地出让金取得土地,再进行拆迁。部分企业未将上述费用作为契税的计税依据缴纳契税,一般都是按照土地使用权转让或出让合同上规定的价款计算契税。
纳税义务发生时间:纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天。(条例第八条)
契税征管的盲点
思考:上述费用应纳的契税,其纳税义务发生时间应为何时?
个人意见:先按出让合同上注明的土地出让金缴纳契税,待拆迁完毕后按实际支付的拆迁补偿款清算应交的契税。
待解决的问题:纳税人上述费用未申报缴纳的契税,滞纳金的计算缺乏依据。
契税征管的盲点
注意不要混淆契税的一个优惠政策:
根据现行契税政策规定,土地、房屋被县级以上人民政府征用(占用)后,纳税人用拆迁补偿费、安置补助费购房,在办理新购房屋契税手续时,其所得拆迁补偿费、安置补助费部分应免征契税。如纳税人房屋拆迁补偿费、安置补助费不超过新购房屋价款,则按实际所得拆迁补偿费、安置补助费数额和所购房屋适用税率计算确定减免额;超过购房价款,则契税予以免征。
企业向个人借款的利息支出能否在税前扣除
原暂行条例第六条及实施细则第十条
纳税人在生产、经营期间,向金融机构借款的利息支出,按照实际发生数扣除;向非金融机构借款的利息支出,不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分,准予扣除。
向金融机构借款利息支出,包括向保险企业和非银行金融机构的借款利息支出。