文档介绍：房地产评估
房屋建筑物评估
一、房屋建筑物评估的成本法
二、残余估价法
三、市场法
一、房屋建筑物评估的 成本法
成本法是基于房屋建筑物的再建造费用为考虑,通过估算出房屋建筑物在全新状态下的重置成本,再扣除由各种损耗因素造成的贬值,最后得出房屋建筑物价格评估值的方法。
(一)房屋建筑物重置成本的估测
(二)房屋建筑物贬值的计算
重置成本的测算方法
重编预算法
预决算调整法
价格指数调整法
特点:所需技术经济资料多,工作量大
适用:测算房屋建筑物更新重置成本;构造较简单的房屋建筑物
特点:工作量小,效率更高,要求提供完整的预决算资料。
适用:不宜用价格指数调整法,无法适用类比法的;用途结构大致相同相似,数量较多的房屋建筑物。
适用:价值较小、结构简单,用其他方法有困难的房屋建筑物
例6-9
(二)房屋建筑物贬值的计算
贬值可分为实体性贬值和无形损耗。
1、实体性贬值率或成新率的计算
使用年限法
实际已使用年限
实体性贬值率=
实际已使用年限+尚可使用年限
打分法
(2)打分法(观察法)
成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
不同结构类型房屋成新率评分修正系数库
钢筋混凝
土结构
混合结构
砖木结构
其他结构
结构
部分
G
装修部分
S
设备部分B
结构部分G
装修部分
S
设备部分B
结构部分G
装修部分
S
设备部分B
结构部分G
装修部分
S
设备部分B
单层
二至三层
四至五层
六层
七层以上
例题
某钢筋混凝土5层框架楼房,经评估人员现场打分,结构部分80分,装修部分70分,设备部分60分。再经查表得出修正系数C= ,S=,B=,
成新率=(80×+70×+60×)÷100×100%=%
在实践中,也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均,得出成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物,还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
例题
某套住宅重新建造价为300000元,经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察,确定其成新率为80%,但该住宅厅小且暗,厨房和卫生间均小,光线亦不足。经分析和估测,决定在成新率的基础作10%的减价修正。
V=300000×80%×(1-10%)=300000×72%=216000(元)
2、建筑物功能性、经济性贬值的估算
功能性贬值指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费所形成的价值损失。
经济性贬值指由于房地产外界条件变化而影响了房地产效用的发挥,而造成房地产贬值。
例6-10
二、房屋建筑物评估的残余估价法
残余估价法,是房屋建筑物与其基地合并计算收益,在以收益法以外的方法能求得土地的价格时,从建筑物及其基地所产生的纯收益中,扣除归属于基地的部分,即可得到属于建筑物的收益,再将此残余的收益以建筑物的还原利率还原,即可求得建筑物的收益价格。
属于收益还原法的一种