文档介绍：产商域网产商域网石景山鲁谷项目市场调研暨产品定位建议报告北京成业行谨呈 2007 年7月 26日(内部资料谨慎保存) 产商域网产商域网报告提纲前言一、市场调查二、调研结论三、项目分析四、产品定位五、建筑设计附件:委托设计任务书产商域网产商域网前言调研目的在参加本项目地块招投标前期, 我们进行了市场调研和定位策划研究,确定了项目开发的基本方向和原则。本报告是在此基础上进行的重点调查及对产品定位的深入研究,旨在为委托设计任务书提供依据。调研内容 1、宏观市场概况 2、土地市场调查 3、竞争楼盘调查 4、深度访谈产商域网产商域网一、市场调研 1 、宏观市场概况 200 6年末北京全市常住人口158 1万,生产总值7720. 3亿元,人均收入1997 8 元。全市商品房销售面积 万平方,商品房销售额 2159 亿元。 万平方,减少 万平方。根据规划,到 2020 年,只有 1/10 的北京人还住在城里。近郊人口达到 % 。北京市未来城市规划:两轴—两带—多中心产商域网产商域网从北京城市规划看石景山区未来发展石景山区未来是北京市的 8个城市职能中心之一——石景山综合服务中心, 石景山区的功能定位是“一区、三中心”。石景山区委、区政府确立为首都休闲娱乐中心区,即 CRD (Capital Recreation District )——意味着最适宜生活的地方! 石景山片区优势地铁 1号线、五环、多条公交线路、旅游路线与市区紧密相连;京西交通枢纽优势。北京市城区绿化率最高的地区,同时是全市唯一拥有山林的城区。通过首钢的搬迁,石景山区将重点发展文化娱乐产业,成为北京最适合生活的地方。首钢搬迁后西长安街延长线将被打通,直接通到门头沟,穿过首钢的区域基本定位为“中央办公区”,已有中央单位表示愿意搬迁。石景山房地产市场产商域网产商域网 2003 年以来发展速度很快。现有常住人口中一半左右在城区就业,基本靠地铁解决交通问题。除去投资客,中青年是石景山区购房主要群体。目前石景山鲁谷片区二手房均价 8000-9000 元/平方米,新盘均价突破 10000 元/平米。预计 2007-2008 年,石景山房地产市场仍然是稳中有升的局面。 2 、土地市场调查 2006-2007 年石景山土地出让供应情况统计成交时间地块名称土地面积建筑面积成交价楼面地价中标公司用地性质 2006 4-20 银河商务区一期 5㎡ 4㎡ 10500 万元 6元中铁建设集团商业服务业、写字楼 2006 4-20 金鼎商贸区用地 65355. 3㎡ 154834. 6㎡ 6 万元 4元北京实兴腾飞置业居住、商业 2007 5-18 金顶街三区住宅及配套项目用地 33㎡ 42720 0㎡ 124800 万元 5元北京首钢房地产居住( 含基础教育)、公共设施、绿地 2007 5-29 银河商务区二期 7㎡ 2㎡ 52000 万元 6元大连万达集团公共设施用地( C) 2007 5-29 鲁谷 G804 号居住用地 11812. 2㎡ 52545 ㎡ 22841 万元 4元北京金第房地产、成业行居住用地即将上市地块 2007 -2-2 衙门口地块 29000 0㎡ 43万㎡, 含经适房东至西五环路、南至京原路、西至 101 铁路线、北至锅炉厂南路居住及配套项目拟推出土地一级开发项目情况 2006 4-14 衙门口东路北侧地不详不详不详不详北京京汉房地产居住产商域网产商域网 2007 1-9 南宫住宅小区用地 公顷 万平方米不详不详北京天泰兴业置业居住及配套 2007 2-2 北京国际雕塑园地下文化娱乐中心 40 公顷 万㎡,地上 万㎡地下 万㎡不详不详不详商业 2007 2-2 老古城综合改造 万㎡ 70 万㎡, 住宅 42 万㎡,商业 26万不详不详不详住宅商业教育综合学校 ㎡ 2007 2-2 京西商务中心 万㎡ 万㎡不详不详不详商业金融——数据来源:北京市土地整理储备中心北京市土地整理储备中心石景山区分中心产商域网产商域网以上统计数据表明,这两年石景山片区的土地供应量并不大,甚至可以说是有点偏紧。在 2006 年至今一年半的时间内,石景山区通过招拍挂途径上市的土地总共不过五块,土地供应面积为 平方米(约合 550 亩), 平方。其中住宅性质用地的建筑面积 平方,按照 100 平方米/户估算,能建成