文档介绍：城市基准地价结构分析
摘要：基准地价是作为政府对土地市场地价水平引导和管理的依据, 其形成有着自身的一般规律和特点。文章采用比率指数法，通过对陕西省 11个城市基准地价的比较分析，来研究陕西省各城市间基准地价的结构特 点和规律，以期为基准地价的更新提供借鉴。
关键词：基准地价；比率指数
基准地价是我国现行地价体系中的基础价格，也是地价体系当中的核 心Z—。不仅能客观地反映出不同城镇Z间真实的经济差异和地价水平。 而口也反映了城市土地市场中地价的变化趋势。不管是从基准地价的内涵 还是从它的作用来说，基准地价表征了一个城镇的经济水平、发展特征。
一、 城市基准地价
木文采用了陕西省国土资源厅公布的10个地级市，1个农业高新技术 产业示范区，3个市辖区，3个县级市以及81个县基准点为2011年12月 31 口的商业、住宅和工业基准地价成果数据进行汇总分析。
二、 基准地价的比较分析
为便于读者更好理解下文的分析，本文在此预设了几个条件：条件一。 从土地利用的相关理论来认识，在城市土地利用模式中，不管是伯吉斯的 同心圆学说还是霍伊特的扇形学说，以及哈里斯、乌尔曼的多核心学说， 都表明从城市中心到外围，依次是商业、住宅、工业这样的分布形式：条
件二，从城市土地定级理论方面分析，城市土地定级是城市内部土地质量 差异的反映，也是城市土地使用价值和价格空间分布规律的概括和总结： 条件三，从城市土地分等理论方面分析，城市土地分等是城市之间土地质 量差异的反应。城市等级的高低反映出的是随着城市二I:地质量等级的下降 地价也随之递减。
（一） 城市同级别不同类型地价的比率指数分析
为能简要明确的说明问题，在此采用了全省的10个地级市及1个农 业示范区市区的三级以内的基准地价数据，进行分类统计计算，得到同级 别三种用地类型基准地价的平均比率指数，结果见表lo
从表2可以看出：基本所有城市的比率指数都呈现从商业到住宅再到 工业依次递减的规律：有力的证明了我们的预设条件一，也说明全省绝大 多数城市的经济发展是相对均衡的：与其他地市相比，只有在杨凌区出现 a ss小于azs,说明地理区位在其他10个地市对商业、住宅、工业用地 价格的影响程度是一致的。而在杨凌区出现对住宅用地的影响偏大而不一 致的现象，也表明了地理区位在不同城市，对不同类型用地的影响是有区 别的：所有城市一级用地不同类型比率指数的降幅都明显高于其他级别的 降幅，表明城市中心对于住宅和工业用地的影响是巨大的，与其城市外围 的影响呈现出明显的不一致：从所有城市同级别不同用地类型价格比率指 数的降变来看。在大多数城市中从商业到住宅的平均降幅为0. 26,而住宅 到工业的平均降幅为0. 370
（二） 城市不同级别同类型地价的比率指数分析
同类型用地地价比率结构的表示方法是以用地一级的基准地价为基
准值，分别与其它级别用地的基准地价做比。即用各类用地不同级别的价 格除以各自一级用地的价格，继而得出的一组数值。为简要说明问题，以 具有代表性的西安市基准地价进行统计分析，得到比率指数（见表2）。
从表2中可以看出：城市的各类用地价格由一级逐级向下递减，其中 商业用地的降变最快，而住宅用地和工业用地的降变对较小：从用地类型 看，地价降变幅度的情况总的趋势是降变幅度越来越小，表明距离城市屮