文档介绍：从三里屯SOHO和三里屯Village看城市商业综合体“好”和“坏”起源:  胡斯哲日志
三里屯冰火两重天
       三里屯是北京最繁荣“夜场”, 更是白领、 小资和高端人士聚集地。 就在三里屯关键地段, 两个著名商业项目隔街相望: 它们在地理位置上几乎没有优劣之分, 但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目, 很轻易发觉三里屯SOHO门可罗雀, 三里屯VILLAGE时尚繁荣···全部去过三里屯SOHO和三里屯village人全部忍不住提出这么疑问: 两个项目近在咫尺, 为何天差地别？
       三里屯SOHO这个开业数年项目, 但不管是临街“旺铺”还是二三楼大型商铺, 经营情况几乎如出一辙: 这个外表光鲜建筑群即使有着得天独厚地理位置和优越购物环境, 可是却显得冷冷清清, 毫无人气: 五个购物中心超出三分之一店铺没有出租, 有楼层出租率甚至不到二分之一。 一个个空荡荡、 锁着门商铺因无人打扫, 显得格外破落。 很多商铺显眼位置全部贴着“业主直租”、 “低价出租”、 “转租”等出租小广告。 部分店铺即使依旧开门迎客, 但几乎全部门可罗雀。 放眼望去, 偌大购物中心里, 只有三三两两用户漫无目标闲逛着。
       而三里屯Village商铺入住率早已达成90%以上, 在这里, 包含苹果在中国首家体验店, 川久保玲、 MiuMiu等充满新意店铺一家接一家, 从耸立在商区入口处标志性优衣库旗舰店到不定时举行展览演出橙色大厅, 三里屯Village自开业以来因其鲜明特点, 早已成为北京最“潮”区域之一。
        为何相关黄金地段理论在北京工体北路全部失灵了？为何大家全部喜爱去三里屯VILLAGE, 却绕过三里屯SOHO？
 复杂“商业综合体”
       当我们提到那些用户很买账“首家体验店”、 “全球最大旗舰店”等等词汇时, 其实她们全部在描述一个东西——业态。 什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、 卖什么和怎样卖具体形式。 我们熟悉百货店、 折扣店、 专卖店、 便利店甚至自动售货机全部算是一个业态。
       业态跟一个商圈红火相关系吗？答案是肯定, 在当下, 大家消费购物早已不满足于逛街本身, 越来越多人更看重一个商圈购物体验, 在现在这个大路货泛滥时代, 一个商圈假如有“旗舰店”、 “中国首家”、 “全球最大”噱头, 往往能从一堆品牌同质化商圈中脱颖而出, 吸引一大批用户。
       当你原来计划在三里屯SOHO选购一件衣服时, 惊奇发觉书店、 内衣店、 服装店、 餐馆、 街舞教室、 旅游企业、 美容店、 足疗店等不一样业态同时出现在一层! 购物体验相当差, 而在对面三里屯Village, 一条街上多种潮牌大牌却能让你充足享受一站式购物乐趣, 二者一对比, 相信绝大多数消费者全部会毫不犹豫选择三里屯Village。
                          三里屯SOHO内混乱业态, 无色块商铺为闲置商铺
       那三里屯SOHO为何没有这些潮牌大牌呢？这就包含到商业综合体招商问题, 招商好坏, 关系着一个项目标成败。 引进厂商和品牌需要符合整个项目标定位; 假如购物中心目标消费群体是青年, 那引进部分中老年衣饰品牌就会显得不伦不类, 定位不明。 所以, 招商还跟开发商在前期谨慎而严密业态定位相关, 在类似三里屯SOHO和Village这么商业综合体里, 开发商往往会针对性地开发、 拥有、 管理、 运行多个业态, 那业态搭配成功原因是什么呢？有些人会想到百分比, 有些人会想到种类数量, 其实这些全部不是最关键原因, 最关键原因在于够把多种业态融为一体, 来表现零售商业功效。 要实现这个效果, 大多数开发商选择了一个称为“商业物业”城市商业综合体管理模式, 在这种运作模式下, 投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源; 通俗来讲, 就是得先建房, 投资建造舒适方便休闲、 购物场所; 以后, 开发商经过成立专门商业管理企业对购物中心商铺进行管理, 只要经营适当, 开发商能够经过这种方法赚取长久收益。 而三里屯Village开发商太古地产正是采取这种只租不售商业地产开发模式。
       然而, 对商铺运作模式还有只售不租和租售结合两种方法, 其中出售又分为先售后租回和整体出售。 中国商业地产关键模式其实是整体出售销。 究其原因: 通常商业综合体之中写字楼配套对商业业态招约定位、 后期经营要求不高, 出售商铺开发商能够快速回笼资金。 而中国开发商本身就缺乏长久经营意识和耐心, 所以采取短、 平、 快纯销售模式成为了大多数选择。 然而从行业发展趋势来看, 越来越多开发商意识到只有把握住产权, 不急于回笼资金, 才能获取长远利