文档介绍：*
项目研究工作的阶段划分
市场调研
市场调研结论
项目定位及发展战略（初稿）
项目整体定位及发展战略报告（终稿）
第一阶段
第二阶段
工作内容
提交成果
工作
项目价值及机会点分析
城市类似成功案例分析
同一企业、同区域多项目成功开发案例分析
根据客户意见对中期报告进行调整、修改
出终稿报告
调整报告，再次沟通，
提交终稿
2006/03/12—03/19
项目定位及发展战略
市场调研分析，形成结论
沈阳宏观背景分析
沈阳房地产市场分析
区域市场格局深入分析
各相关政府人士、专业人士访谈
消费者访谈
项目地块条件调研
2006/03/20—04/18
第三阶段
2006/04/20—04/30
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报告结构思路导图
项目界定
项目发展战略
项目定位
问题分析
项目联动
项目目标
项目目标
项目界定
项目发展战略
项目定位
问题分析
项目联动
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客户目标及限制性条件和客户困惑
项目基本利润目标：15%的利润
项目在企业层面主要是为了回现
项目目标
由于地块地价2350元/平米成本较高，项目保证15%的利润下，实现现金流目标，本年度开发，是否具备市场可行性？
在本项目高价格的情况下，有多少客户具备购买力，客户从哪里来？
项目与东方俪城距离很近，仅1公里左右，如何处理项目与东方俪城关系？
客户困惑
本项目是万恒集团既东方俪城之后的沈阳第二个房地产开发项目
获取本地块主要考虑离东方俪城太近，担心其他企业以低价入市影响东方俪城销售
不影响东方俪城的品牌及利润回收的前提下赢利
限制条件
万恒的基本发展思路，立足沈阳，辐射周边
企业要求稳健务实，希望借多项目运作，提升项目团队运作能力
企业背景
项目区位
地块资源
周边配套
项目界定
项目发展战略
项目定位
问题分析
项目目标
项目联动
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项目区位分析——位于城市边缘一二环之间，片区具备成为集中居住区的良好发展前景
项目位于沈阳的大东区，一环之外，二环之内，东北大马路的西北侧，联合路的东南侧
距万恒项目东方俪城1公里左右
往项目地块东南侧延伸，是规划中的以火车东站为依托的商业物流基地，06年3月17日挂牌拍卖
本 案
本案
一环
二环
东北大马路
联合路
东方俪城
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地块内部资源——地块无明显资源优势，但部分植物资源较好，周边建筑景观较差
地块地势平整，地块边线规整，接近于正方形，便于项目进行规划设计
地块内有大量高大树木，是地块天然的资源
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地块四至及交通分析——外围具备较好的道路条件和利好因素，现状公交系统相对较弱
地块西北侧紧临联合路，东北侧紧临东站街，西南侧有热炉烟囱，东南侧是低矮的平房
联合路上有公交线路299、东站有公交线路
简要评价
项目与交通路网联接紧密，但交通工具（公车）较少
相对而言，东北侧视野较开阔，视线较好，其它三侧自然环境相对较弱
联合路
东站街
火车东站
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地块限定条件与周边配套——目前周边各项配套设施尚不完善
项目占地面积约10万平米
，
商业面积原定为25%，万恒有把握争取到10-15%
地面地价达2350元/平米
地块限定条件
项目位于城市二环，属于房地产格局中的大东区中段，各项市政基础设施较为匮乏；
配套商业设施：
汽车销售，无集中商业批配套
距离家世界超市约3公里
教育、健身、娱乐、金融配套较为匮乏。
周边配套
片区房地产开发建设的不断深入使得大东区成为沈阳住宅供应量最大的区域之一，但是配套设施的建设和完善过程却显落后，在一定程度上制约了大东区房地产的发展。
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项目属性界定——城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模一般、资源状况一般的住宅项目
因素
项目事实
界定
规模
占地10万平米，建筑面积18万平米
中等规模楼盘
区位
一环外，二环内，一环和二环的中间
非成熟区域
交通
周边交通路网发达，交通进入性强，但公交系统较弱
目前欠发达
资源
无明显景观优势，地块内有高大树木
资源较少
配套
无明显配套
无配套优势
项目是位于城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模一般、资源状况一般的住宅项目。