文档介绍：长缨在手缚住苍龙——物流地产目标成本动态管控研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210 I 伴随中国工业化和城镇化进程的逐步深入,经济结构转型逐步进入深入化和常态化,物流地产行业竞争日趋激烈,洗牌势在必行。未来十到二十年,中国物流地产市场必将从政策引导为主走向市场引导为主,市场需求及客户需求必将成为物流地产商研发产品的关键导向。如何提升物流地产商或物流地产项目的核心竞争力,是所有物流地产商和物流地产项目面临的重要课题。只有退潮之后才能看出谁在真正祼泳。当市场在上扬时,物流地产商的实力无法显现,只有市场在成熟阶段,并不断趋于理性时,物流地产商的实力方可得以彰显。市场只会亲睐有准备的物流地产商。物流地产项目的成本控制能力和控制水平决定了产品性价比的高低,成本控制能力和控制水平越高,意味着物流地产商在生产同等品质的产品时所花费的成本越低,换言之,也意味着物流地产商花费同样的成本所能生产出的产品的品质越高。在市场竞争越来越激烈、市场不断趋于理性的大趋势之下,成本控制尤显重要。无论站在物流地产商的层面,还是站在物流地产项目的层面,成本优势决定竞争优势,全面提升企业或项目的成本优势,就是全面提升企业或项目的核心竞争力。成本控制能力越高,就越能为物流地产项目低租金或低价入市策略提供重要保障,同时确保利润率的实现。物流地产商加强成本管理、合理统筹税务、加快现金流周转,是提高物流地产项目投资收益的三条重要途径。物流地产商应该立足自身现状,同时兼容国际、国内成本管理的模式和方法,从管理系统到具体操作方法,培养造就复合型、均好性的管理人才,提高物流地产开发成本管理的规范性和有效性,对物流地产项目的投资建设和运营管理实施全面、全员、全程的成本管理,杜绝无效成本,达到合理降低成本,提高产品价值,从而提高利润和投资效益的最终目的。为此, 通常情况下,在一个物流地产项目的投资建设和运营管理过程中,承担成本控制主编寄语长缨在手缚住苍龙——物流地产目标成本动态管控研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210 II 的工作人员人数要占到项目总人数的12%到15%。对于一期开发物业建筑面积在10万平方米以下规模的物流地产项目,应该配置一名成本经理、一名造价师, 一名造价员。如果一期开发物业建筑面积超过10万平方米,则应多增加一名造价师。是为序! 长缨在手缚住苍龙——物流地产目标成本动态管控研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210 III 目录一、成本估算:拿地阶段..............................................................................1 二、成本概算:方案阶段..............................................................................9 三、成本预算:施工图阶段........................................................................10 四、成本结算:项目竣工阶段....................................................................11 长缨在手缚住苍龙——物流地产目标成本动态管控研究长缨在手缚住苍龙——物流地产目标成本动态管控研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210 1 物流地产项目开发全过程目标成本动态控制就是在项目拿地阶段,对基于项目概念方案而做的目标成本测算即项目成本估算的管控;就是在项目方案阶段, 对基于项目建筑设计方案而做的目标成本测算即项目成本概算的管控;就是在项目扩初及施工图阶段,对基于项目扩初设计图纸或施工图图纸而做的目标成本测算即项目成本预算的管控;就是在项目竣工阶段,对基于工程成本结算和材料设备结算而做的最终发生成本的管控。物流地产项目开发全过程目标成本动态管控的基本原则是:估算控制概算、概算控制预算、预算控制结算,逐渐缩减误差过程,确保目标成本实现。一、成本估算:拿地阶段物流地产项目的成本估算是指物流地产商在拿地阶段,结合物流地产项目的概念定位尤其是概念定位中确定的产品组合和面积配比,并参考物流地产项目概图1:物流地产项目开发全过程目标成本动态控制要点长缨在手缚住苍龙——物流地产目标成本动态管控研究长缨在手缚住苍龙——物流地产目标成本动态管控研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210 2 念方案,对项目成本做出的测算。由于在拿地阶段,物流地产项目定位还处于相对粗浅的